Продать квартиру с долгами станет сложнее: в Украине меняют правила оформления недвижимости

Украинцам, планирующим продать жилье или земельный участок, следует сначала проверить, нет ли их фамилии в Едином реестре должников. Если человек официально числится в этом реестре, сделку могут просто не оформить.

Об этом сообщает Новини.LIVE со ссылкой на порядок взаимодействия государственных реестров, утвержденный Минюстом.

Как будут проверять долги

Новые правила вступят в силу с 23 октября 2026 года. После вступления в силу новых норм Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество будет автоматически обмениваться информацией с Единым реестром должников.

То есть при оформлении любой сделки регистратор или нотариус сразу увидит, чи находится владелец недвижимости в реестре должников. Раньше такие сведения приходилось проверять отдельно, теперь система будет делать это автоматически в режиме реального времени.

Какие сделки могут заблокировать

Новые правила касаются не только продажи жилья. Если владелец является должником, могут возникнуть проблемы и с другими операциями:

• продажей квартиры или дома;
• дарением недвижимости;
• обменом жилья;
• передачей имущества в ипотеку;
• любым другим переоформлением права собственности.

Таким образом, государство стремится не допустить ситуаций, когда должники в спешке переоформляют квартиры или дома на родственников или знакомых, чтобы избежать взыскания.

Но есть важные исключения. Например, если недвижимость продается в рамках исполнительного производства или государственный или частный исполнитель дал соответствующее разрешение.

Заблокируют ли квартиру из-за любого долга

Сам факт просроченного кредита, неуплаченной коммуналки или штрафа еще не означает, что продать квартиру будет невозможно. Решающим является то, внесен ли владелец в Единый реестр должников.

Обычно это происходит после открытия исполнительного производства на основании решения суда или другого исполнительного документа.

В реестр могут попасть люди, имеющие:

• долги по кредитам;
• неуплаченные алименты;
• налоговую задолженность;
• штрафы;
• задолженность по коммунальным услугам, если она уже взыскивается в принудительном порядке.

То есть ограничение будет касаться именно владельца недвижимости, а не самой квартиры.

Что изменится для покупателей

Для тех, кто покупает жилье, новые правила должны сделать сделки более безопасными. Перед оформлением права собственности регистратор автоматически проверит продавца. Если он числится в реестре должников, оформить сделку не получится.

Но эксперты советуют не ждать последнего момента. Если покупатель уже договорился о приобретении квартиры и планирует внести залог, лучше самостоятельно проверить продавца в Едином реестре должников и убедиться, что на недвижимость не наложен арест или другие ограничения. В противном случае может возникнуть ситуация, когда предварительный договор уже подписан, но основную сделку провести невозможно.

Что делать продавцу

Если человек планирует продавать недвижимость, ему также стоит заранее проверить себя в реестре должников. Если запись там есть, нужно обратиться к государственному или частному исполнителю, ведущему исполнительное производство, уточнить сумму долга и полностью ее погасить.

После этого исполнитель должен закрыть производство и исключить человека из реестра. Если информация не обновилась автоматически, лучше решить этот вопрос еще до подписания договора купли-продажи.

Могут ли отобрать единственную квартиру

Попадание в реестр должников само по себе не означает, что квартиру автоматически конфискуют. Блокировка продажи и принудительное взыскание имущества — это разные юридические процедуры.

Более того, новый закон даже усиливает защиту единственного жилья должника. Отныне принудительно взыскивать его нельзя, если сумма долга не превышает 50 минимальных зарплат. Ранее этот порог составлял всего 20 минимальных зарплат.

Кроме того, для военнослужащих во время военного положения и еще в течение года после его окончания действуют дополнительные гарантии защиты единственного жилья. Исключения остаются только для ипотечного имущества и отдельных категорий долгов, определенных законом.

Ранее Новини.LIVE сообщали о новых правилах проживания в местах временного размещения для внутренне перемещенных лиц. Теперь для ВПЛ ввели новые основания для выселения, изменили порядок оформления проживания и увеличили срок на восстановление утраченных документов до 90 дней.

Также Новини.LIVE писали, что делать, если арендодатель нарушает права. Даже добросовестные арендаторы могут неожиданно получить требование освободить квартиру. Однако при наличии договора арендодатель не имеет права выселить человека без законных оснований, а в большинстве случаев обязан заранее предупредить о прекращении аренды.