Будинок без права власності на руках — чи можна втратити житло

Ми звикли думати, що стіни та паркан — це і є власність. Але в реаліях 2026 року ситуація кардинально змінилася: юридичний зв'язок із нерухомістю важить не менше, ніж фундамент. Якщо вашого будинку немає в Державному реєстрі речових прав, то для держави ви, на жаль, просто людина, яка там тимчасово перебуває, а не повноцінний господар.

Як повідомляє Новини.LIVE з посиланням на статтю 331 Цивільного кодексу, право власності на новобудову виникає лише з моменту завершення будівництва, а якщо закон вимагає реєстрації (як у нашому випадку) — то саме з моменту внесення запису до реєстру. Простіше кажучи: немає запису — немає права.

Ризики володіння будинком без реєстрації

Володіння незареєстрованим будинком сьогодні нагадує їзду на авто без техпаспорта. Наче воно ваше, але зробити з ним нічого не можна.

Основні проблеми, з якими стикаються власники:

1. Заблоковані угоди. Ви не зможете офіційно продати, подарувати чи заставити будинок під кредит.
2. Спадкові війни. Оформити такий об'єкт у спадщину — це справжній юридичне пекло для ваших рідних.
3. Нульова компенсація. Якщо, не дай Боже, будинок буде зруйновано внаслідок бойових дій чи стихійного лиха, держава не виплатить відшкодування, бо об'єкта юридично не існувало.
4. Беззахисність у суді. Довести свої права на майно без витягу з реєстру вкрай важко.

Окремий ризик стосується самочинного будівництва. Стаття 376 ЦКУ чітко каже: особа, яка здійснила самочинне будівництво, не набуває на нього права власності. 

Більше того, у 2026 році громади стали значно суворіше стежити за містобудівними нормами. Якщо будівля заважає інфраструктурним планам або зведена без дозволів, суд може зобов’язати знести її власним коштом.

Як перетворити самобуд на законну власність

Державна реєстрація — це єдиний спосіб отримати офіційне "так" від закону. Саме витяг із реєстру, а не старий папірець із БТІ 90-х років, є вашим головним бронежилетом.

Що варто зробити вже зараз:

• підняти всі старі документи й перевірити, чи "бачить" їх електронна система;
• якщо потрібно — оновити технічний паспорт;
• завершити процедуру реєстрації через ЦНАП або нотаріуса.

Формальність — це не папірець ради папірця, а ваша єдина реальна гарантія не втратити все в один момент. Краще витратити час на реєстр зараз, ніж потім роками оббивати пороги судів.

Як повідомлялось, зведення стін та даху будинку — це лише початок, адже попереду чекає виснажлива паперова тяганина, де найважливішим документом стає технічний паспорт. Варто пам’ятати, що техпаспорт не є аналогом витягу з реєстру, оскільки ці папери мають різне призначення та юридичну силу.

Також ми розповідали, що попри воєнний стан, можливість оформити землю під власним будинком залишається актуальною та цілком реальною. Хоча з 2022 року безплатна приватизація "порожніх" ділянок призупинена, для власників зареєстрованої нерухомості діє важливий виняток, що дозволяє узаконити прибудинкову територію.