Договір оренди землі — які умови при розірванні в односторонньому порядку

Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку — складна юридична процедура, яка допускається лише у виняткових випадках. Закон встановлює чіткі підстави та вимоги до оформлення таких дій.

Які помилки на цьому етапі можуть призвести до судового спору та фінансових втрат у майбутньому, розповідає Новини.LIVE з посиланням на юридичну компанію "Земельний фонд України".

Підстави для розірвання договору оренди землі

Якщо в договорі відсутній пункт про можливість розірвання "за бажанням однієї зі сторін", примусово припинити його дію можна лише через суд. Головною підставою для цього є істотне порушення умов договору іншою стороною.

Найбільш поширені підстави (статті 24 та 25 Закону "Про оренду землі"):

• систематична несплата орендної плати. Йдеться про несплату протягом трьох місяців і більше (згідно з практикою Верховного Суду, одиничний випадок затримки зазвичай не є достатньою підставою);
• нецільове використання. Наприклад, розорювання пасовищ під ріллю або будівництво на землях с/г призначення;
• погіршення стану ділянки. Доводиться виключно результатами агрохімічного паспорта або екологічної експертизи.
• передача в суборенду без згоди власника. Якщо така згода є обов’язковою за договором.

Якщо підстави неочевидні або спірні, питання зазвичай вирішується через суд.

Порядок одностороннього розірвання договору оренди землі

Процедура вимагає суворого дотримання формальностей, оскільки будь-яка помилка стане "зачіпкою" для опонента в суді.

1. Аналіз договору. Перевірте розділ "Припинення договору". Якщо там вказано право на односторонню відмову, достатньо надіслати повідомлення. Якщо ні — готуйтеся до переговорів або суду.
2. Фіксація порушень. Недостатньо просто заявити про порушення. Потрібні акти обстеження земельної ділянки, довідки з податкової про відсутність виплат або письмові скарги.
3. Письмова претензія. Надішліть вимогу про розірвання договору цінним листом з описом вкладення. Це ключовий доказ вашої спроби досудового врегулювання.
4. Звернення до суду. Якщо протягом 30 днів відповідь не отримана або вона негативна, подається позовна заява про розірвання договору та повернення земельної ділянки.

Специфіка оренди комунальної та державної землі

Коли орендодавцем є громада (сільська, міська рада), процедура ускладнюється регламентом. Розірвання договору зазвичай потребує рішення сесії ради. При цьому орган місцевого самоврядування не може розірвати договір просто "скасувавши" власне попереднє рішення — це суперечить Конституції. Лише через угоду сторін або суд.

Навіть якщо ви впевнені у своїй правоті, самовільне захоплення ділянки до моменту внесення запису про припинення оренди в Держреєстр речових прав може бути кваліфіковане як незаконне.

Як повідомлялось, перегляд орендної плати за землю зазвичай перетворюється на запеклу суперечку між власниками, що прагнуть прибутку, та фермерами, які тримаються за старі умови. Багато хто досі помилково вважає підписаний договір непорушною аксіомою, хоча насправді це лише гнучкий інструмент, який можна і треба адаптувати до нових реалій.

Також ми розповідали, що накладання арешту на землю зазвичай викликає невеликий хаос у думках: власники панікують через можливу втрату доходу, а орендарі помилково сподіваються на "безкоштовне" користування ділянкою. Проте ілюзія того, що за таких умов можна ігнорувати фінансові зобов'язання, зазвичай швидко розвіюється суворими реаліями закону.