Головна помилка при даруванні квартири — чому можна втратити житло

Багато людей намагаються вирішити житлове питання заздалегідь — переписують квартиру на дітей або онуків, сподіваючись на спокійне життя у старості. Але після підписання договору дарування виникає важливе питання: чи зберігає дарувальник право залишатися у цій квартирі.

Як повідомляє Новини.LIVE з посиланням на статтю 717 Цивільного кодексу України, дарування означає повну передачу права власності іншій людині. Таким чином, після оформлення угоди колишній власник юридично більше не володіє житлом.

Однак право власності та право проживання — це різні речі. Саме тут і виникає ключовий нюанс, про який часто забувають.

Право довічного проживання в подарованій квартирі

Дарувальник може залишитися жити у квартирі навіть після передачі власності. Але така можливість існує лише тоді, коли її прямо передбачено в договорі дарування, а не на словах.

Цивільний кодекс дозволяє встановити для нового власника обов’язок надати дарувальнику право користування житлом. На практиці це оформлюють як довічне право проживання або сервітут.

Якщо цей пункт внесений до договору, новий власник не має права виселити дарувальника. Навіть у разі продажу квартири наступний власник буде зобов’язаний поважати це право.

Що потрібно знати перед даруванням квартири

Перед оформленням угоди важливо врахувати кілька юридичних моментів, які можуть вплинути на подальше проживання, зазначає нотаріус Євгенія Аверіна:

1. Усні домовленості не мають юридичної сили. Фрази на кшталт "живи скільки хочеш" у суді не працюють.
2. Якщо у договорі немає пункту про право користування житлом, новий власник може вимагати звільнення квартири.
3. Коли житло було придбане у шлюбі, для дарування обов’язково потрібна письмова згода другого з подружжя.

Якщо ваша мета — гарантований догляд та утримання в обмін на житло, краще дивитися в бік договору довічного утримання. Дарування — це крок, який не має шляху назад, тому кожне слово в документі має працювати на вашу безпеку сьогодні, а не "колись потім".

Фіктивне дарування квартири

Коли договір дарування укладається, щоб замаскувати реальну купівлю-продаж нерухомості, виникає явище фіктивного правочину, розповіла Новини.LIVE нотаріус Галина Ненченко. Вона попереджає, що такі маніпуляції несуть у собі чималі ризики для обох сторін процесу.

"Якщо суд встановить, що дарування було укладене з метою приховати продаж, угода може бути визнана недійсною", — наголосила експертка.

Це автоматично анулює передачу прав, змушуючи учасників повернути все отримане до початкового стану. 

Крім того, спроба зекономити на миті часто призводить до суворих санкцій з боку податкової служби. Оскільки продаж майна передбачає зовсім інші фінансові зобов’язання, держава може донарахувати приховані податки разом із вагомими штрафами. 

"У випадках навмисного введення в оману державних органів або інших сторін, може бути застосована цивільна або кримінальна відповідальність", — акцентує увагу Ненченко. 

Таким чином, сумнівна вигода від удаваної операції нівелюється загрозою втратити і гроші, і саме майно.

Як повідомлялось, багато хто вважає договір дарування в Україні непорушним способом передачі житла, який неможливо скасувати після візиту до нотаріуса. Проте навіть бездоганний документ можна анулювати в суді, якщо буде підтверджено факт психологічного тиску чи примусу під час його підписання.

Також ми розповідали, що передача квартири в дар лише на перший погляд здається формальністю з одним підписом у нотаріуса. Насправді ж головні підводні камені ховаються в податках: якщо ви не є близьким родичем дарувальника, держава розцінить такий жест як дохід і виставить чималий рахунок.