єОселя — які фінансові ризики має квартира у новобудові

Державна програма "єОселя" відкрила двері до власного житла для тисяч українців, але одночасно породила небезпечну ілюзію: якщо забудовник акредитований банком, то угода безпечна. Та це помилка, яка може дорого коштувати.

Програма "єОселя" — лише фінансовий інструмент, а не гарантія доброчесності забудовника чи вчасної здачі будинку, пояснює адвокат Олександр Босенко.

Що потрібно знати про програму "єОселя"

Пільгова ставка 3% діє для військових, медиків, педагогів, науковців і ветеранів. Для інших — 7% річних.

Кредит дають до 20 років, перший внесок — від 20%, житло має бути не старше трьох років. Нині акредитовано понад 240 новобудов і видано більш як 16 тисяч кредитів.

Проте участь банку не гарантує, що квартира буде здана або не матиме юридичних проблем.

"Банк захищає лише свої кошти, не ваші", — підкреслює Босенко.

Як перевірити забудовника перед купівлею квартири

Перед підписанням будь-яких документів важливо провести власну перевірку:

1. Репутація. Перегляньте історію компанії, форуми, попередні об’єкти. Якщо є зупинені будівництва або скарги — це тривожний сигнал.
2. Судові справи. Перевірте Єдиний реєстр судових рішень. Позови інвесторів — ознака ризику.
3. Земельна ділянка. Призначення має відповідати будівництву житла. Якщо земля сільськогосподарська чи під громадський центр — проєкт може бути заблокований.
4. Дозвіл на будівництво. Усі дозволи повинні бути чинними й відповідати класу наслідків СС2 або СС3.
5. Технічні умови. Без документів на комунікації будинок може залишитися без світла чи тепла.

Як перевірити договір купівлі квартири

Договір — головний щит покупця. Навіть у програмах із державною участю забудовники намагаються убезпечити себе, а не інвестора.

Перевірте:

• тип договору — ФФБ, дериватив, майнові права тощо;
• чіткість предмета — адреса, поверх, площа;
• ціну — фіксовану у гривні, без права змін;
• терміни — конкретна дата здачі, штрафи за порушення;
• умови розірвання — строки й порядок повернення коштів.

Чому акредитація забудовника у банку не гарантує безпеки

Банк перевіряє лише базовий пакет документів і відсутність арештів. Але не досліджує якість робіт, не аналізує ризики договору і не гарантує наявність комунікацій.

"Акредитація — це не аудит, а внутрішня процедура банку для зменшення власних ризиків", — зазначає Босенко.

Покупець не може покладатися на неї повністю.

Які приховані витрати при купівлі квартири за єОселею

Окрім першого внеску, інвестору доведеться заплатити:

• комісію банку — близько 1% кредиту;
• внесок до Пенсійного фонду — 1% від вартості житла;
• страхування майна та життя — до 0,25% щороку;
• нотаріальні послуги — приблизно 15 000 грн, оцінювач — до 4 000 грн.

Страхування покриває лише ризики банку, а не недобудову. 

"Якщо забудовник не завершить об’єкт, страховка не допоможе", — попереджає юрист.

Як безпечно купити квартиру через єОселю

1. Оберіть кілька ЖК із переліку програми й перевірте репутацію забудовників.
2. Попросіть у відділі продажів копії документів на землю, МУО та дозвіл на будівництво.
3. Проведіть перевірку через державні реєстри.
4. Залучіть незалежного юриста у сфері нерухомості.
5. За можливості, обговоріть зміни до договору з забудовником.
6. Узгодьте фінансові умови з банком і уважно прорахуйте всі додаткові витрати.
7. Підписуйте договір лише після повного розуміння кожного пункту.

"єОселя — це потужний інструмент, але успіх залежить від вашої підготовки та системних дій", — підсумував Босенко.

Як повідомлялось, програма "єОселя" вже третій рік поспіль надає українцям можливість придбати житло завдяки пільговим умовам кредитування. Але важливо врахувати, що навіть за державної підтримки банки встановлюють певні вимоги до рівня заробітної плати позичальників.

Також ми розповідали, що з початку 2025 року програма "єОселя" допомогла 4 944 українцям отримати власне житло. Загальна сума наданих пільгових кредитів вже сягнула 9,1 мільярда гривень, що підкреслює її значний внесок у забезпечення громадян доступним житлом.