єОселя — какие финансовые риски имеет квартира в новостройке

Государственная программа "єОселя" открыла двери к собственному жилью для тысяч украинцев, но одновременно породила опасную иллюзию: если застройщик аккредитован банком, то сделка безопасна. Но это ошибка, которая может дорого стоить.

Программа "єОселя" — лишь финансовый инструмент, а не гарантия добропорядочности застройщика или своевременной сдачи дома, объясняет адвокат Александр Босенко.

Что нужно знать о программе "єОселя"

Льготная ставка 3% действует для военных, медиков, педагогов, ученых и ветеранов. Для остальных — 7% годовых.

Кредит дают до 20 лет, первый взнос — от 20%, жилье должно быть не старше трех лет. Сейчас аккредитовано более 240 новостроек и выдано более 16 тысяч кредитов.

Однако участие банка не гарантирует, что квартира будет сдана или не будет иметь юридических проблем.

"Банк защищает только свои средства, не ваши", — подчеркивает Босенко.

Как проверить застройщика перед покупкой квартиры

Перед подписанием любых документов важно провести собственную проверку:

1. Репутация. Просмотрите историю компании, форумы, предыдущие объекты. Если есть остановленные стройки или жалобы — это тревожный сигнал.
2. Судебные дела. Проверьте Единый реестр судебных решений. Иски инвесторов — признак риска.
3. Земельный участок. Назначение должно соответствовать строительству жилья. Если земля сельскохозяйственная или под общественный центр — проект может быть заблокирован.
4. Разрешение на строительство. Все разрешения должны быть действующими и соответствовать классу последствий СС2 или СС3.
5. Технические условия. Без документов на коммуникации дом может остаться без света или тепла.

Как проверить договор покупки квартиры

Договор — главный щит покупателя. Даже в программах с государственным участием застройщики стараются обезопасить себя, а не инвестора.

Проверьте:

• тип договора — ФФС, дериватив, имущественные права и пр;
• четкость предмета — адрес, этаж, площадь;
• цену — фиксированную в гривне, без права изменений;
• сроки — конкретная дата сдачи, штрафы за нарушение;
• условия расторжения — сроки и порядок возврата средств.

Почему аккредитация застройщика в банке не гарантирует безопасности

Банк проверяет только базовый пакет документов и отсутствие арестов. Но не исследует качество работ, не анализирует риски договора и не гарантирует наличие коммуникаций.

"Аккредитация — это не аудит, а внутренняя процедура банка для уменьшения собственных рисков", — отмечает Босенко.

Покупатель не может полагаться на нее полностью.

Какие скрытые расходы при покупке квартиры по єОселе

Кроме первого взноса, инвестору придется заплатить:

• комиссию банка — около 1% кредита;
• взнос в Пенсионный фонд — 1% от стоимости жилья;
• страхование имущества и жизни — до 0,25% ежегодно;
• нотариальные услуги — примерно 15 000 грн, оценщик — до 4 000 грн.

Страхование покрывает только риски банка, а не недострой.

"Если застройщик не завершит объект, страховка не поможет", — предупреждает юрист.

Как безопасно купить квартиру через єОселю

1. Выберите несколько ЖК из перечня программы и проверьте репутацию застройщиков.
2. Попросите в отделе продаж копии документов на землю, ГУО и разрешение на строительство.
3. Проведите проверку через государственные реестры.
4. Привлеките независимого юриста в сфере недвижимости.
5. По возможности, обсудите изменения в договор с застройщиком.
6. Согласуйте финансовые условия с банком и внимательно просчитайте все дополнительные расходы.
7. Подписывайте договор только после полного понимания каждого пункта.

"єОселя — это мощный инструмент, но успех зависит от вашей подготовки и системных действий", — подытожил Босенко.

Как сообщалось, программа "єОселя" уже третий год подряд предоставляет украинцам возможность приобрести жилье благодаря льготным условиям кредитования. Но важно учесть, что даже при государственной поддержке банки устанавливают определенные требования к уровню заработной платы заемщиков.

Также мы рассказывали, что с начала 2025 года программа "єОселя" помогла 4 944 украинцам получить собственное жилье. Общая сумма предоставленных льготных кредитов уже достигла 9,1 миллиарда гривен, что подчеркивает ее значительный вклад в обеспечение граждан доступным жильем.