Житло в кредиті — як продати квартиру, куплену через "єОселю"

Квартира, куплена в кредит, зокрема за програмою "єОселя", вважається нерухомістю з обтяженням. Фактично це житло належить власнику, проте продати його за звичайною процедурою неможливо.

Новини.LIVE з посиланням на фахівців порталу "Юристи.UA" розповідають про варіанти продажу житла, придбаного в іпотеку.

Як продати квартиру, куплену через "єОселю"

Питання продажу нерухомості, яка придбана в кредит, регулюється Законом України "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обтяження", пояснює адвокат Юрій Айвазян. 

Квартиру, придбану через "єОселю", як і будь-яке інше майно з іпотечним обтяженням, можна продати на різних умовах — від вигідних до відверто збиткових. 

На сьогодні існує п’ять законних способів продати іпотечне житло:

1. Дострокова виплата тіла кредиту — за рахунок іншого кредиту або домовившись з покупцем за нотаріальною угодою про те, що він дає гроші наперед. 
2. Домовленість з банком — кредит можна передати новому власнику або ж покупець виплачує частину позики, яка залишилася.
3. Домовленість зі сторонньою фінансовою організацією — вона може викупити квартиру у банку, а власнику компенсувати вже сплачену частину вартості нерухомості.
4. Продаж квартири безпосередньо банком.
5. Примусовий продаж нерухомості через аукціон.

Тож продати квартиру, придбану в кредит, можливо. Питання лише в термінах та отриманій в результаті такої угоди вигоді. 

Які є ризики при продажі іпотечної квартири

Юрист зазначив, що при стандартній угоді продавець ризикує насамперед тим, що може не отримати гроші від покупця після підписання усіх паперів. При продажі нерухомості, придбаної в іпотеку, такий варіант нівелюється, адже:

• угоду суворо контролює банк і зазвичай саме він переказує гроші продавцю;
• гроші зараховують на спеціальний рахунок, і де-факто вони вже належать продавцю — залишається лише підтвердити факт переходу права власності;
• якщо продавець з якихось причин таки не отримує гроші, угода може бути оскаржена в суді. 

Найбільш реальний ризик полягає лише в тому, що банк може не схвалити угоду. Однак у такому випадку продавець не платить ніяких штрафів — йому доведеться лише повернути заставу, оскільки домовленість була зірвана з вини третіх осіб.

Що варто перевірити перед угодою купівлі-продажу

За останні роки, зокрема в столиці, з’явилася значна кількість проблемних і недобудованих житлових комплексів, розповіла Новини.LIVE рієлторка Марина Куць. Через це, за її словами, придбання квартир на первинному ринку нерухомості завжди пов’язане з певними ризиками.

"Основних з них кілька: це відсутність дозвільних документів, судові спори щодо землі, порушення містобудівних норм, фінансова неспроможність девелопера, затримки введення будинку в експлуатацію", — пояснила експертка.

Вона зазначила, що багато покупців, спокусившись привабливою ціною, не приділяють належної уваги перевірці документів. У результаті люди або втрачають вкладені кошти, або роками очікують завершення будівництва.

Фахівчиня радить перед купівлею житла консультуватися з юристами чи перевіреними рієлторами, щоб оцінити надійність забудовника.

Раніше ми розповідали, що з 9 лютого 2026 року умови програми "єОселя" кардинально змінилися. Держава зокрема переглянула вимоги до площі, вартості та наявності житла у потенційних позичальників.

Також дізнавайтеся, чи можна подарувати квартиру, придбану в кредит. Які обов’язки при цьому переходять новому власнику.