Нові правила для нотаріусів — що зміниться в операціях з житлом

З 1 січня 2026 року в Україні починають діяти нові правила звітності для нотаріусів. Зміни стосуються порядку подання інформації про угоди з нерухомістю до податкових органів. Якщо державні нотаріуси, як і раніше, зобов’язані подавати звіти щомісяця, то приватні переходять на квартальний формат. 

При цьому їхня звітність повинна містити деталізацію по кожному місяцю кварталу, наголошують юристи команди Богдана Янківа. Це не є спрощенням, адже головна мета нововведень — посилення контролю над ринком і прозорість фінансових потоків.

Зміни в законодавстві для нотаріусів

Нововведення закріплені у Податковому кодексі України. Вони уточнюють порядок подання даних нотаріусами, розділяючи вимоги для державного та приватного сектору.

Звітність охоплює всі основні угоди: купівлю-продаж житла, обмін, дарування нерухомості, а також видачу свідоцтв про спадщину.

Що змінюється для нотаріусів

Державні нотаріуси продовжать подавати звіти щомісяця, як і робили раніше. Приватні нотаріуси отримали формально спрощений режим — звіт один раз на квартал. Проте у звіті вони мають зазначати дані за кожний місяць окремо. Таким чином, реальне навантаження майже не зменшилося.

Головна відмінність полягає у тому, що податкова служба отримуватиме більш структуровану й систематизовану інформацію для перевірок.

Зміст звітності нотаріусів

Попри зміну періодичності, звіти нотаріусів залишаються максимально деталізованими. У них обов’язково фіксуються:

• дані про всі посвідчені договори;
• повна ціна операцій з нерухомістю;
• суми сплаченого податку по кожній угоді;
• персональні відомості про сторони договору.

Ці дані одразу надходять у бази податкової служби, що дозволяє швидко здійснювати перевірку угод.

Посилення контролю за ринком нерухомості

Законодавець робить акцент не на спрощенні роботи нотаріусів, а на контролі за фінансовими потоками. Податкова отримує можливість автоматично зіставляти вартість угод із доходами покупців.

Якщо у людини немає офіційних підтверджених доходів, що відповідають сумі купівлі, податкова може направити запит про джерела коштів. Це значно ускладнює використання неофіційних грошей під час великих придбань.

Практичні наслідки для покупців

Для звичайних українців нові правила означають необхідність бути готовими пояснити походження коштів на житло. Приховати придбання нерухомості стане неможливо, адже всі угоди одразу фіксуються у податковій. 

"Це може призвести до додаткових перевірок, особливо якщо операція відбулася з використанням готівки. Відтепер кожен покупець має заздалегідь подбати про документальне підтвердження джерел коштів", — наголошують фахівці.

Вплив змін на ринок нерухомості

Запроваджені правила спрямовані на боротьбу з тіньовими схемами, які довгі роки супроводжували угоди з нерухомістю.

Очікується кілька ефектів:

• скорочення кількості спекулятивних операцій;
• легалізація доходів громадян, які хочуть придбати житло;
• формування більш якісної та повної статистики ринку.

Для покупців це означає більше бюрократії, але й підвищення захищеності угод. Для ринку в цілому — поступове очищення від непрозорих практик та формування реалістичних цінових тенденцій.

Як повідомлялось, останнім часом користувачі OLX Нерухомість скаржаться на проблеми з розміщенням оголошень: їхні прямі пропозиції про оренду видаляються, тоді як у пошуку залишаються численні дублікати, створені рієлторами. Це створює перешкоди для власників, які намагаються здати житло без посередників.

Також зазначимо, що оподаткування житлової нерухомості залежить від площі об'єкта, а також статусу власника. Зокрема, юридичні особи, які володіють житлом, часто запитують, чи застосовується додатковий податок у розмірі 25 тисяч гривень окремо до кожної квартири.