Оренда квартири — коли власникам треба відкривати ФОП

Здавати квартиру в оренду сьогодні стало для багатьох українців стабільним джерелом прибутку. Проте питання, чи обов’язково відкривати ФОП для цього, залишається актуальним. Відповідь залежить від кількості об’єктів, умов договору та регулярності отримання доходу.

Згідно зі статтями 319 і 320 Цивільного кодексу України, власник має право вільно розпоряджатися своїм майном, зокрема здавати його в оренду для отримання доходу. Якщо ви здаєте лише одну квартиру, відкривати ФОП не обов’язково.

У такому випадку орендодавець залишається фізичною особою, а податки сплачує самостійно. Необхідно щороку подавати декларацію про доходи та сплачувати:

• 18% податку на доходи фізичних осіб (ПДФО);
• 5% військового збору.

"Важливо, щоб оренда не перетворилася на систематичну діяльність, адже тоді це може розцінюватися як підприємництво", — наголосили у Головному управлінні Державної податкової служби у Житомирській області.

Коли потрібно реєструвати ФОП для оренди житла

Якщо ви здаєте дві й більше квартир або іншу нерухомість на постійній основі, така діяльність вважається підприємницькою. У цьому разі варто зареєструватися як ФОП і обрати відповідний КВЕД 68.20 — "Надання в оренду й експлуатацію власного чи орендованого нерухомого майна".

ФОП може працювати на різних системах оподаткування:

• загальна система: сплачує 18% ПДФО, 5% військового збору та 22% ЄСВ;
• 2 група єдиного податку: може здавати житло лише фізичним особам, а не підприємствам чи неприбутковим організаціям;
• 3 група єдиного податку: сплачує 5% або 3% (для платників ПДВ) єдиного податку плюс 5% військового збору.

ФОП першої групи не має права здавати нерухомість в оренду взагалі, наголошують у податковій.

Як сплачуються податки при здачі житла юрособі

Якщо орендарем виступає підприємство або ФОП, саме він утримує і перераховує ПДФО та військовий збір із суми орендної плати. У разі оренди фізособою – орендодавець самостійно вказує дохід у декларації та сплачує податки.

Це означає, що навіть без ФОП податкова прозоро бачить джерело доходів, якщо оренда оформлена офіційно.

Чи варто відкривати ФОП для оренди житла

Відкривати ФОП доцільно лише тоді, коли ви маєте кілька об’єктів, здаєте їх постійно або плануєте розширювати діяльність. Якщо ж ви здаєте одну квартиру, краще залишатися фізособою, адже це простіше в адмініструванні та звітності.

Головне — сплачувати податки вчасно, укладати письмовий договір і декларувати доходи. Тоді оренда буде законною, а ризики штрафів зведуться до мінімуму.

Як повідомлялось, ринок оренди житла в Україні зазнав значних коливань у період 2022–2025 років через війну. Ціни на квартири то стрімко зростали, то різко падали під впливом безпекової ситуації, міграційних процесів та економічної нестабільності, з найбільшою амплітудою змін у перші два роки повномасштабного вторгнення.

Також ми розповідали, що оренда житла майже не обходиться без рієлторів, чия участь мінімізує ризики, економить час та гарантує юридичну чистоту угоди. Утім, саме тут постає ключове суперечливе питання: на чиї плечі лягає оплата послуг цього фахівця.