Оренда та право власності — чи може квартирант відсудити житло

Під час воєнного стану орендний ринок житла продовжує розширюватися — українці переїжджають, шукають безпечніші регіони й укладають дедалі більше договорів. На цьому тлі зростає кількість юридичних суперечок між сторонами, адже кожен прагне захистити свої інтереси. Одне з найчастіших питань стосується меж прав орендаря. 

Чи може людина, яка живе в квартирі роками, отримати можливість претендувати на неї? Як підкреслює адвокатка Тетяна Даниленко у коментарі "РБК-Україна", тривалість проживання не наділяє наймача жодними майновими правами. 

"Оренда завжди залишається тимчасовим користуванням, а не формою володіння", — наголосила вона.

Право власності на житло і оренда

Попри поширені побоювання власників, закон прямо захищає їхні інтереси. Основи правового режиму визначені Конституцією України та профільним законодавством. 

"Якщо право власності оформлене належним чином, жоден квартирант не може його оскаржити — навіть після багатьох років проживання", — наголошує Даниленко.

Українське право встановлює, що:

• користування не дорівнює володінню — тривала оренда не дає шляхів до набуття власності;
• право власності є непорушним, і ніхто не може бути його позбавлений незаконним способом;
• будь-яке обмеження можливе лише за законом, а оренда не підпадає під такі підстави.

Тобто наймач отримує доступ до житла лише на строк, чітко визначений договором. Після завершення оренди право користування припиняється автоматично.

Хто має право здавати житло в оренду

Закон вимагає, щоб орендодавцем був саме власник майна. Усі його права підтверджує запис у Державному реєстрі речових прав.

Саме власник вирішує, що робити з квартирою:

• продати;
• подарувати;
• заповісти;
• здати в оренду;
• укласти інші угоди.

Орендар не може претендувати на ці дії й не набуває жодних елементів контролю над нерухомістю.

Як уникнути ризиків під час оренди

Експертка радить підходити до договорів уважно, оскільки саме документація визначає межі відповідальності сторін. За словами Даниленко, 

"До юристів часто звертаються і наймачі, і власники — перші хочуть гарантій безпеки проживання, другі бояться втратити житло через недобросовісних осіб", — підкреслює Даниленко.

Під час оформлення оренди варто врахувати:

Документи, які потрібно перевірити:

• витяг із реєстру речових прав;
• документи, що підтверджують особу власника;
• попередні договори, якщо вони існують.

Пункти договору, які мають бути чіткими:

• строк оренди;
• плата й порядок її внесення;
• правила користування майном;
• умови дострокового розірвання.

Як повідомлялось, письмовий договір найму житла слугує ключовим інструментом для забезпечення прав обох сторін — як наймодавця, так і наймача. Нотаріальне посвідчення цього документа необхідне лише для угод, укладених на строк, що перевищує три роки, хоча його державна реєстрація не є обов'язковою, вона значно зміцнює юридичний захист сторін та мінімізує потенційні конфлікти.

Також ми розповідали, що багатьох орендодавців незмінно турбує питання: чи повинні вони суворо дотримуватися мінімальних ставок, встановлених державою, при здачі свого житла? Хоча в законодавстві дійсно є певні обмеження, існує ключовий виняток, що дає власникам право самостійно встановлювати орендну плату.