Оренда квартири — чи може винаймач претендувати на житло

Питання можливих претензій наймачів на житло турбує багатьох власників. Особливо якщо люди роками орендують квартиру чи мають у ній реєстрацію. 

Редакція Новини.LIVE розповідає, як українське законодавство чітко розмежовує поняття власності та оренди квартири.

У статті 41 Конституції України чітко закріплено, що право власності належить виключно особі, у якої є документальне підтвердження. А стаття 317 Цивільного кодексу уточнює, що власник "володіє, користується та розпоряджається майном".

Квартирант натомість отримує лише право проживання на умовах договору. Як зазначає стаття 810 ЦКУ, наймодавець передає житло "для проживання на певний строк за плату", і ця норма не передбачає переходу права власності.

Права наймачів і власників за договором найму

Підставою для проживання є лише договір, укладений відповідно до глави 58 Цивільного кодексу. Він визначає умови, строк і права сторін. Жодна стаття не допускає автоматичної передачі житла наймачеві, навіть якщо він сумлінно справно платить роками.

Щоб уникнути ризиків, власнику варто передбачити у договорі:

• фіксований строк проживання;
• перелік осіб, які мають право в'їхати разом із наймачем;
• порядок оплати та відповідальність за борги;
• підстави дострокового розірвання.

Корисним доповненням залишається акт приймання-передачі, де фіксується стан квартири.

Чи дає прописка право на квартиру наймачу

Побутовий міф про "небезпечну прописку" не відповідає реальності. Згідно зі статтею 3 Закону України "Про свободу пересування", реєстрація місця проживання "не є підставою для набуття права власності". Це лише адміністративна фіксація факту проживання.

Після завершення договору власник має право ініціювати виписку наймача. Факт реєстрації не обмежує можливість продати чи подарувати житло, а тим більше — не створює прав наймачу на частку в квартирі.

Як власнику мінімізувати ризики у майбутньому

Експерт з нерухомості Роман  Славутський наголошує, що найбільш дієвим захистом залишається чіткий документальний підхід:

• оформлювати договір у письмовій формі;
• фіксувати умови проживання та порядок розірвання;
• контролювати строки та своєчасно продовжувати або припиняти договір.

За наявності правовстановлюючих документів і договору найму власник повністю захищений від будь-яких претензій.

Як повідомлялось, письмовий договір оренди житла є ключовим інструментом для забезпечення захисту прав як власника помешкання, так і його тимчасового мешканця. Нотаріальне посвідчення цього документа потрібне виключно у випадку, якщо термін дії угоди перевищує три роки. Хоча державна реєстрація не є обов'язковою, вона значно підвищує юридичну силу договору та допомагає запобігти потенційним конфліктам.

Також ми розповідали, що багато орендодавців не впевнені, чи повинні вони використовувати мінімальні ставки, встановлені державою для здачі житла. Хоча законодавство передбачає певні обмеження, існує ключовий виняток, який дозволяє власникам самостійно встановлювати орендну плату.