Державний мінімум орендної плати — що треба знати власникам житла

Плануючи передати квартиру в оренду, багато власників хвилюються, чи зобов’язані вони дотримуватися встановлених державою мінімальних ставок. Законодавство справді містить обмеження, але є важливий виняток, який відкриває можливість самостійно визначати ціну. 

Він ґрунтується на положеннях пп. 170.1.2 Податкового кодексу України та Методики Кабінету міністрів №1253.

Що таке державний мінімум орендної плати

Мінімальна орендна плата використовується для визначення бази оподаткування, коли орендодавець отримує дохід від передання житла.

Сума має бути не нижчою, ніж розрахована за методикою уряду, яка враховує:

• площу житла;
• вартість квадратного метра у конкретному населеному пункті;
• рішення місцевої ради на відповідний рік.

Мета механізму проста: не допустити заниження орендних сум у договорах, щоб мінімізувати податки. 

"Якщо орган місцевого самоврядування не встановив або не опублікував мінімальну вартість до початку року, податки сплачуються з фактичної суми, зазначеної у договорі", — наголошують юристи компанії Yankiv.

Оренда фізичній особі без державних мінімумів

Ключовий виняток стосується випадків, коли орендарем є звичайна фізична особа, яка не веде підприємницької діяльності. У такому разі мінімальні ставки не застосовуються. 

Такий підхід обґрунтований тим, що фізична особа не виконує функцій податкового агента, а Податковий кодекс покладає контроль саме на агентів, якими є компанії та ФОПи.

Це дає змогу домовитися з орендарем про будь-який щомісячний платіж. Закон не втручається в домовленості двох приватних осіб, а відповідальність за правильну сплату податків залишається на власнику.

Для орендодавця це дає кілька переваг:

• можливість гнучко встановлювати ціну;
• відсутність прив’язки до локальних мінімумів;
• простіша комунікація з орендарем.

Податки на оренду у 2025 році

Хоча мінімальні ставки можуть не застосовуватися, податкові зобов’язання залишаються обов’язковими. З 2025 року діють такі правила:

• ПДФО — 18% від фактичної суми орендної плати;
• військовий збір — 5%, який збільшився з 1,5% із 1 січня 2025 року.

Сумарне навантаження становить 23% доходу. Якщо оренда приносить 15 000 грн на місяць, сплата до бюджету складає 3 450 грн.

Як повідомлялось, договір оренди житла є ключовим інструментом для захисту інтересів як власника, так і наймача. Його необхідно укладати письмово, причому нотаріальне посвідчення потрібне лише у випадку, якщо термін дії перевищує три роки. Хоча реєстрація документа не обов'язкова, вона значно зміцнює правовий захист сторін і запобігає потенційним конфліктам.

Також ми розповідали, що питання оренди чи купівлі житла є надзвичайно актуальним для жителів великих українських міст. За підрахунками, сума, яку орендар сплачує за 12-14 років, може дорівнювати повній вартості однокімнатної квартири.