Прихована пастка — чим загрожує купівля будинку без документів

В Україні досі трапляються випадки, коли люди купують будинок без належних документів. Особливо це стосується старих забудов у селах чи приватних будинків, які переходили з рук у руки "по розписці". На перший погляд здається, що все просто: є будинок, є гроші, є домовленість. Але з точки зору закону такий договір не має жодної сили.

Ви можете жити у цьому будинку, вкладати кошти в ремонт, але юридично він вам не належить, пояснює експерт "Земельного фонду України" Сергій Коновалов.

"Без правовстановлюючих документів ви не зможете його продати, подарувати чи навіть прописатися", — каже фахівець.

Що робити з будинком без документів 

Головний ризик у тому, що ви залишаєтесь беззахисними перед законом. Якщо з’явиться справжній власник чи спадкоємці, ви ризикуєте втратити і будинок, і гроші.

Що робити в такій ситуації:

1. Негайно звернутися до нотаріуса або юриста для перевірки реєстрів.
2. Зібрати усі наявні папери: розписки, довіреності, акти передачі.
3. Перевірити, чи приватизована земля, на якій стоїть будинок.

Розглянути варіанти узаконення через процедуру "будівельної амністії" або через суд.

"Чим швидше ви почнете вирішувати питання з документами, тим більше шансів уникнути серйозних втрат", — наголошує Коновалов.

Узаконення будинку без документів

Узаконення залежить від того, коли збудований будинок:

• якщо будівля зведена до 1992 року — процедура спрощена. Достатньо провести технічну інвентаризацію, отримати техпаспорт і внести дані до державного реєстру;
• якщо будинок збудований після 1992 року без дозволів, діє "будівельна амністія". Вона поширюється на житлові та садові будинки до 500 кв. м, а також господарські споруди.

Для новіших об’єктів залишається шлях через загальну процедуру узаконення або судове рішення про визнання права власності.

Ризики купівлі будинку без документів

Основні загрози, з якими стикаються покупці:

1. Неможливість оформити право власності.
2. Ризик втратити нерухомість у разі появи законного власника.
3. Відсутність права на компенсацію у разі руйнування чи пошкодження.
4. Проблеми з пропискою та підключенням комунікацій.
5. Складнощі з передачею будинку у спадок.

"Розписка чи довіреність — це не документи на власність. Це лише папери, які можуть підтвердити факт угоди, але не надають прав", — нагадує Коновалов.

Чи можна уникнути проблеми

Щоб не опинитися в пастці, варто дотримуватися простого правила: ніколи не купувати будинок без повного пакета документів. Перед угодою обов’язково перевірте:

• хто зареєстрований як власник у Державному реєстрі речових прав;
• чи приватизована земля;
• чи відповідає будинок технічній документації.

"Якщо ж угода вже відбулася, єдиний вихід — діяти активно. Тільки через юристів, державні реєстри та, у крайніх випадках, суд можна отримати право власності", — констатує експерт.

Як повідомлялось, переоформлення будинку у селі вимагає від власників і покупців врахувати не лише ціну угоди, але й значні додаткові витрати. Ці кошти включають податки, послуги нотаріуса та оцінювача, а також збори за державну реєстрацію.

Також ми розповідали, що поділ приватного будинку між співвласниками — це складний юридичний і технічний процес, що вимагає узгодження їхніх дій та дотримання усіх будівельних норм. Зазвичай це питання виникає під час спадкування, розлучення або коли власники бажають оформити окреме проживання.