Продаж нерухомості — які умови впливають на розмір податків

У 2025 році продаж нерухомості може принести не лише прибуток, але й суттєві податкові витрати. Розмір податків залежить від кількох ключових умов: як довго ви володіли майном, скільки об’єктів продаєте за рік, і чи є документи, що підтверджують початкову вартість.

Нові норми Закону "Про внесення змін до Податкового кодексу України" змінили підхід до визначення ставок і пільг — тепер важливо не лише, яку суму ви отримаєте за квартиру, а й те, скільки разів ви продаєте майно на рік і як довго володіли ним до цього.

Коли продаж квартири звільняється від податків

Основне правило залишається незмінним: перший продаж житла на рік може бути безподатковим. Якщо власник володів квартирою понад три роки, він не сплачує ні податок на прибуток, ні військовий збір.

Якщо ж майно було у власності менше трьох років, доведеться заплатити 5% податку на прибуток і 5% військового збору.

Як пояснює експертка з нерухомості Олена Бондарук, податкові зобов’язання фізичних осіб тепер залежать не лише від кількості продажів, а й від статусу об’єкта. Вона додає, що важливо фіксувати дати набуття права власності, адже саме цей фактор визначає, чи буде діяти пільга.

Податки при другому продажу нерухомості

У 2025 році посилено контроль за повторними продажами. Якщо людина продає другий або наступний об’єкт нерухомості протягом календарного року, податки значно зростають.

У цьому випадку діють ставки:

• 18% податку на прибуток;
• 5% військового збору.

Тобто загальне навантаження може сягати 23% від доходу. Це робить повторний продаж менш вигідним і спонукає власників ретельно планувати угоди.

"На комерційну нерухомість податок завжди є: ПДФО — 5%, військовий збір — 5%, державне мито — 1%, незалежно від того, скільки майно знаходиться у власності", — уточнила Бондарук.

Як підтвердження вартості житла впливає на податок

Важливим моментом є наявність документів про первісну вартість придбання. Саме вони дозволяють зменшити базу оподаткування.

Якщо, наприклад, квартира була куплена за 1 млн грн, а продана за 1,5 млн грн, то податок 18% і військовий збір 5% нараховуються лише на різницю у 500 тис. грн.

Якщо ж первісну вартість підтвердити неможливо, податок розраховують із повної суми продажу. Для уникнення цього варто зберігати договори купівлі, банківські квитанції та акти оцінки.

Які додаткові збори сплачуються при продажу нерухомості

Окрім основних податків, продавець і покупець мають низку супутніх платежів.

За словами Бондарук, державне мито за нотаріальне посвідчення договору сплачується завжди, і його розмір становить 1% від оціночної вартості або суми договору.

Покупець, своєю чергою, сплачує 1% збору до Пенсійного фонду. Цей платіж здійснюється перед підписанням договору у нотаріуса.

Додатково можуть бути витрати на:

• послуги нотаріуса;
• внесення змін до Державного реєстру речових прав;
• банківські або страхові комісії.

Ризики заниження вартості при продажу

Продаж за заниженою ціною нерухомості може призвести до податкових ризиків. Податкова служба має право перевірити реальну ринкову вартість житла. Якщо вона виявиться вищою, ніж зазначено у договорі, податки можуть бути донараховані.

"Фіскальні органи все частіше аналізують оцінки й реєстри угод. Тому краще діяти відкрито, ніж потім сплачувати штрафи", — застерігає Бондарук.

Як повідомлялось, вартість житла визначається не лише очевидними факторами, як-от площа, район чи ремонт. Насправді ціна формування набагато складніша: вона залежить від десятків менш помітних, але важливих чинників, які можуть помітно вплинути на кінцеву ринкову вартість квартири.

Також ми повідомляли, що в Україні право власності на нерухомість стає більш умовним, незважаючи на його декларовану непорушність. Нові ризики виникають через дії судів, реєстрів, фінмоніторингу та державних ініціатив, ставлячи під загрозу навіть повністю задокументовані об'єкти.