Реєстр не врятує — коли можуть анулювати право власності на квартиру

Купівля житла зазвичай здається фінальним етапом довгого процесу. Після підписання договору і реєстрації права власності багато хто впевнений, що ризики залишилися позаду. Проте юридична чистота угоди — штука крихка. Навіть якщо сьогодні ви повноправний власник, завтра може прилетіти позов про визнання договору недійсним.

Підставою стає недійсність правочину, повідомляє Новини.LIVE з посиланням на статтю 215 Цивільного кодексу України.

"Правочин є недійсним у разі недодержання стороною вимог закону", — зазначено у документі.

Це означає, що якщо під час продажу були порушені права інших осіб або законодавчі норми, суд може повернути квартиру попередньому власнику. Найчастіше проблеми виникають через обставини, про які покупець навіть не здогадувався.

Найпоширеніші ризики втрати права власності 

Більшість провалів стаються не через злий умисел, а через приховані скелети у шафі,  наголошує рієлтор Олег Геньга:

1. Спадкові "сюрпризи". Раптово з’являється племінник із Канади, якому суд поновлює строки на спадщину. І вуаля — ваша куплена квартира стає об’єктом поділу.
2. Сімейні драми. Продавець запевняв, що неодружений, а через пів року з’являється колишня дружина з претензією на 50% майна, бо згоди на продаж вона не давала.
3. Діти та опікунська рада. Якщо в квартирі були прописані неповнолітні або їхні права обійшли стороною, органи опіки розірвуть таку угоду в два рахунки.
4. Боргові шлейфи. Якщо продавець по вуха у боргах і скидає майно, щоб його не заарештували виконавці, кредитори можуть через суд довести, що це був "фраудаторний правочин" (спрямований на шкоду кредитору).

Що відбувається після скасування права власності

Якщо суд визнає угоду недійсною, сторони повинні повернути одне одному все отримане за договором — це закріплене у статті 216 Цивільного кодексу України.

"Кожна зі сторін зобов’язана повернути другій стороні все одержане за правочином", — сказано у статті..

Тобто квартиру повертають попередньому власнику, а покупцеві мають повернути гроші. На практиці саме тут виникає найбільша проблема: продавець часто вже витратив отримані кошти або не має іншого майна.

Саме тому Геньга радить витратити час на ретельну перевірку нерухомості перед покупкою. Такий підхід значно зменшує ризик ситуації, коли доведеться роками відстоювати своє право на придбану квартиру у суді.

Що треба знати про нерухомість у спільній власності

Продаж частки у спільній нерухомості вимагає суворого дотримання процедур, інакше угоду легко анулювати в судовому порядку, розповіла Новини.LIVE нотаріус Галина Ненченко.

"Закон передбачає, що якщо частка у спільній власності продається без згоди іншого співвласника, наприклад, іншого з подружжя, то така угода може бути визнана судом недійсною", — наголосила експертка.

Окрім сімейних нюансів, критично важливою є повага до права переважної купівлі, адже ігнорування сусідів-співвласників стає прямою підставою для позову. 

"Угода може бути оскаржена, якщо вона була укладена під впливом обману, тиску або інших неправомірних дій, що підкреслює важливість добровільності процесу", — повідомила Ненченко. 

Продавець зобов'язаний офіційно повідомити інших власників про свої наміри, оскільки порушення регламенту сповіщення фактично "мінує" юридичну силу договору. Зрештою, будь-яке відхилення від прозорості в таких операціях неминуче призводить до тривалих майнових спорів.

Як повідомлялось, укласти договір купівлі-продажу — це лише початок шляху, адже без запису в Державному реєстрі ваше право на житло залишається формальним. Лише після офіційної реєстрації ви стаєте повноправним власником, який може вільно розпоряджатися майном: від продажу до передачі у спадок.

Також ми розповідали, що внесення даних до ДРРП — це єдине законне підтвердження вашого права власності, без якого будь-які операції з нерухомістю стають неможливими. Однак на практиці цей процес часто гальмується через бюрократичні помилки або офіційні відмови реєстратора.