Аренда и право собственности — может ли квартирант отсудить жилье

Во время военного положения арендный рынок жилья продолжает расширяться — украинцы переезжают, ищут более безопасные регионы и заключают все больше договоров. На этом фоне растет количество юридических споров между сторонами, ведь каждый стремится защитить свои интересы. Один из самых частых вопросов касается границ прав арендатора.

Может ли человек, который живет в квартире годами, получить возможность претендовать на нее? Как подчеркивает адвокат Татьяна Даниленко в комментарии "РБК-Украина", длительность проживания не наделяет нанимателя никакими имущественными правами.

"Аренда всегда остается временным пользованием, а не формой владения", — подчеркнула она.

Право собственности на жилье и аренда

Несмотря на распространенные опасения владельцев, закон прямо защищает их интересы. Основы правового режима определены Конституцией Украины и профильным законодательством.

"Если право собственности оформлено надлежащим образом, ни один квартирант не может его оспорить — даже после многих лет проживания", — отмечает Даниленко.

Украинское право устанавливает, что:

• пользование не равно владению — длительная аренда не дает путей к приобретению собственности;
• право собственности является незыблемым, и никто не может быть его лишен незаконным способом;
• любое ограничение возможно только по закону, а аренда не подпадает под такие основания.

То есть наниматель получает доступ к жилью только на срок, четко определенный договором. После завершения аренды право пользования прекращается автоматически.

Кто имеет право сдавать жилье в аренду

Закон требует, чтобы арендодателем был именно владелец имущества. Все его права подтверждает запись в Государственном реестре вещных прав.

Именно владелец решает, что делать с квартирой:

• продать;
• подарить;
• завещать;
• сдать в аренду;
• заключить другие сделки.

Арендатор не может претендовать на эти действия и не приобретает никаких элементов контроля над недвижимостью.

Как избежать рисков при аренде

Эксперт советует подходить к договорам внимательно, поскольку именно документация определяет границы ответственности сторон. 

"К юристам часто обращаются и наниматели, и собственники — первые хотят гарантий безопасности проживания, вторые боятся потерять жилье из-за недобросовестных людей", — подчеркивает Даниленко.

При оформлении аренды стоит учесть:

Документы, которые нужно проверить:

• выписка из реестра вещных прав;
• документы, подтверждающие личность владельца;
• предыдущие договоры, если они существуют.

Пункты договора, которые должны быть четкими:

• срок аренды;
• плата и порядок ее внесения;
• правила пользования имуществом;
• условия досрочного расторжения.

Как сообщалось, письменный договор найма жилья служит ключевым инструментом для обеспечения прав обеих сторон — как наймодателя, так и нанимателя. Нотариальное удостоверение этого документа необходимо только для сделок, заключенных на срок, превышающий три года, хотя его государственная регистрация не является обязательной, она значительно укрепляет юридическую защиту сторон и минимизирует потенциальные конфликты.

Также мы рассказывали, что многих арендодателей неизменно беспокоит вопрос: должны ли они строго придерживаться минимальных ставок, установленных государством, при сдаче своего жилья? Хотя в законодательстве действительно есть определенные ограничения, существует ключевое исключение, дающее собственникам право самостоятельно устанавливать арендную плату.