Аренда квартиры — может ли наниматель претендовать на жилье

Вопрос возможных претензий нанимателей на жилье беспокоит многих собственников. Особенно если люди годами арендуют квартиру или имеют в ней регистрацию.

Редакция Новини.LIVE рассказывает, как украинское законодательство четко разграничивает понятия собственности и аренды квартиры.

В статье 41 Конституции Украины четко закреплено, что право собственности принадлежит исключительно лицу, у которого есть документальное подтверждение. А статья 317 Гражданского кодекса уточняет, что собственник "владеет, пользуется и распоряжается имуществом".

Квартирант же получает лишь право проживания на условиях договора. Как отмечает статья 810 ГКУ, наймодатель передает жилье "для проживания на определенный срок за плату", и эта норма не предусматривает перехода права собственности.

Права нанимателей и собственников по договору найма

Основанием для проживания является только договор, заключенный в соответствии с главой 58 Гражданского кодекса. Он определяет условия, срок и права сторон. Ни одна статья не допускает автоматической передачи жилья нанимателю, даже если он добросовестно исправно платит годами.

Чтобы избежать рисков, собственнику стоит предусмотреть в договоре:

• фиксированный срок проживания;
• перечень лиц, которые имеют право въехать вместе с нанимателем;
• порядок оплаты и ответственность за долги;
• основания досрочного расторжения.

Полезным дополнением остается акт приема-передачи, где фиксируется состояние квартиры.

Дает ли прописка право на квартиру нанимателю

Бытовой миф об "опасной прописке" не соответствует реальности. Согласно статье 3 Закона Украины "О свободе передвижения", регистрация места жительства "не является основанием для приобретения права собственности". Это лишь административная фиксация факта проживания.

После завершения договора собственник имеет право инициировать выписку нанимателя. Факт регистрации не ограничивает возможность продать или подарить жилье, а тем более — не создает прав нанимателю на долю в квартире.

Как владельцу минимизировать риски в будущем

Эксперт по недвижимости Роман Славутский отмечает, что наиболее действенной защитой остается четкий документальный подход:

• оформлять договор в письменной форме;
• фиксировать условия проживания и порядок расторжения;
• контролировать сроки и своевременно продлевать или прекращать договор.

При наличии правоустанавливающих документов и договора найма владелец полностью защищен от любых претензий.

Как сообщалось, письменный договор аренды жилья является ключевым инструментом для обеспечения защиты прав как собственника жилья, так и его временного жильца. Нотариальное удостоверение этого документа требуется исключительно в случае, если срок действия соглашения превышает три года. 

Также мы рассказывали, что многие арендодатели не уверены, должны ли они использовать минимальные ставки, установленные государством для сдачи жилья. Хотя законодательство предусматривает определенные ограничения, существует ключевое исключение, которое позволяет владельцам самостоятельно устанавливать арендную плату.