Аренда земли прекращена — когда одна из сторон может расторгнуть договор

Односторонний разрыв земельной аренды является исключительной процедурой, сопровождающейся многими юридическими нюансами. Для успешного завершения дела важно иметь веские законные причины и правильно подготовить пакет документов.

Какие ошибки на этом этапе могут привести к судебному спору и финансовым потерям в будущем, рассказывает Новини.LIVE со ссылкой на юридическую компанию "Земельный фонд Украины".

Основания для расторжения договора аренды земли

Если в договоре отсутствует пункт о возможности расторжения "по желанию одной из сторон", принудительно прекратить его действие можно только через суд. Главным основанием для этого является существенное нарушение условий договора другой стороной.

Наиболее распространенные основания (статьи 24 и 25 Закона "Об аренде земли"):

• систематическая неуплата арендной платы. Речь идет о неуплате в течение трех месяцев и более (согласно практике Верховного Суда, единичный случай задержки обычно не является достаточным основанием);
• нецелевое использование. Например, распашка пастбищ под пашню или строительство на землях с/х назначения;
• ухудшение состояния участка. Доказывается исключительно результатами агрохимического паспорта или экологической экспертизы.
• передача в субаренду без согласия собственника. Если такое согласие является обязательным по договору.

Если основания неочевидны или спорные, вопрос обычно решается через суд.

Порядок одностороннего расторжения договора аренды земли

Процедура требует строгого соблюдения формальностей, поскольку любая ошибка станет "зацепкой" для оппонента в суде.

1. Анализ договора. Проверьте раздел "Прекращение договора". Если там указано право на односторонний отказ, достаточно отправить уведомление. Если нет — готовьтесь к переговорам или суду.
2. Фиксация нарушений. Недостаточно просто заявить о нарушениях. Нужны акты обследования земельного участка, справки из налоговой об отсутствии выплат или письменные жалобы.
3. Письменная претензия. Отправьте требование о расторжении договора ценным письмом с описью вложения. Это ключевое доказательство вашей попытки досудебного урегулирования.
4. Обращение в суд. Если в течение 30 дней ответ не получен или он отрицательный, подается исковое заявление о расторжении договора и возврате земельного участка.

Специфика аренды коммунальной и государственной земли

Когда арендодателем является община (сельский, городской совет), процедура усложняется регламентом. Расторжение договора обычно требует решения сессии совета.

При этом орган местного самоуправления не может расторгнуть договор просто "отменив" собственное предыдущее решение — это противоречит Конституции. Только через соглашение сторон или суд.

Даже если вы уверены в своей правоте, самовольный захват участка до момента внесения записи о прекращении аренды в Госреестр вещных прав может быть квалифицирован как незаконный.

Как сообщалось, пересмотр арендной платы за землю обычно превращается в ожесточенный спор между владельцами, стремящимися к прибыли, и фермерами, которые держатся за старые условия. Многие до сих пор ошибочно считают подписанный договор незыблемой аксиомой, хотя на самом деле это лишь гибкий инструмент, который можно и нужно адаптировать к новым реалиям.

Также мы рассказывали, что наложение ареста на землю обычно вызывает небольшой хаос в мыслях: владельцы паникуют из-за возможной потери дохода, а арендаторы ошибочно надеются на "бесплатное" пользование участком. Однако иллюзия того, что при таких условиях можно игнорировать финансовые обязательства, обычно быстро развеивается суровыми реалиями закона.