Квартира в кредите — как продать жилье, купленное через "єОселю"

Недвижимость, купленная в ипотеку по программе "єОселя", находится под обременением. Фактически это жилье принадлежит владельцу, однако продать его по обычной процедуре невозможно.

Новини.LIVE со ссылкой на специалистов портала "Юристы.UA" рассказывают о вариантах продажи жилья, приобретенного в ипотеку.

Как продать квартиру, купленную через "єОселю"

Вопрос продажи недвижимости, которая приобретена в кредит, регулируется Законом Украины "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременения", объясняет адвокат Юрий Айвазян.

Квартиру, приобретенную через "єОселю", как и любое другое имущество с ипотечным обременением, можно продать на разных условиях — от выгодных до откровенно убыточных.

На сегодня существует пять законных способов продать ипотечное жилье:

1. Досрочная выплата тела кредита — за счет другого кредита или договорившись с покупателем по нотариальному соглашению о том, что он дает деньги наперед.
2. Договоренность с банком — кредит можно передать новому владельцу или же покупатель выплачивает часть оставшегося займа.
3. Договоренность со сторонней финансовой организацией — она может выкупить квартиру у банка, а владельцу компенсировать уже оплаченную часть стоимости недвижимости.
4. Продажа квартиры непосредственно банком.
5. Принудительная продажа недвижимости через аукцион.

То есть, продать квартиру, приобретенную в кредит, возможно. Вопрос лишь в сроках и полученной в результате такой сделки выгоде.

Какие есть риски при продаже ипотечной квартиры

Юрист отметил, что при стандартной сделке продавец рискует прежде всего тем, что может не получить деньги от покупателя после подписания всех бумаг. При продаже недвижимости, приобретенной в ипотеку, такой вариант нивелируется, ведь:

• сделку строго контролирует банк и обычно именно он переводит деньги продавцу;
• деньги зачисляют на специальный счет, и де-факто они уже принадлежат продавцу — остается лишь подтвердить факт перехода права собственности;
• если продавец по каким-то причинам таки не получает деньги, сделка может быть оспорена в суде.

Наиболее реальный риск заключается лишь в том, что банк может не одобрить сделку. Однако в таком случае продавец не платит никаких штрафов — ему придется лишь вернуть залог, поскольку договоренность была сорвана по вине третьих лиц.

Что стоит проверить перед сделкой купли-продажи

За последние годы, в частности в столице, появилось значительное количество проблемных и недостроенных жилых комплексов, рассказала Новини.LIVE риелтор Марина Куць. Из-за этого, по ее словам, приобретение квартир на первичном рынке недвижимости всегда связано с определенными рисками.

"Основных из них несколько: это отсутствие разрешительных документов, судебные споры по земле, нарушение градостроительных норм, финансовая несостоятельность девелопера, задержки ввода дома в эксплуатацию", — пояснила эксперт.

Она отметила, что многие покупатели, соблазнившись привлекательной ценой, не уделяют должного внимания проверке документов. В результате люди либо теряют вложенные средства, либо годами ожидают завершения строительства.

Специалист советует перед покупкой жилья консультироваться с юристами или проверенными риелторами, чтобы оценить надежность застройщика.

Ранее мы рассказывали, что с 9 февраля 2026 года условия программы "єОселя" кардинально изменились. Государство в частности пересмотрело требования к площади, стоимости и наличию жилья у потенциальных заемщиков.

Также узнавайте, можно ли подарить квартиру, приобретенную в кредит. Какие обязанности при этом переходят новому владельцу.