Новые правила для нотариусов — что изменится в операциях с жильем

С 1 января 2026 года в Украине начинают действовать новые правила отчетности для нотариусов. Изменения касаются порядка подачи информации о сделках с недвижимостью в налоговые органы. Если государственные нотариусы по-прежнему обязаны подавать отчеты ежемесячно, то частные переходят на квартальный формат.

При этом их отчетность должна содержать детализацию по каждому месяцу квартала, отмечают юристы команды Богдана Янкива. Это не является упрощением, ведь главная цель нововведений — усиление контроля над рынком и прозрачность финансовых потоков.

Изменения в законодательстве для нотариусов

Нововведения закреплены в Налоговом кодексе Украины. Они уточняют порядок подачи данных нотариусами, разделяя требования для государственного и частного сектора.

Отчетность охватывает все основные сделки: куплю-продажу жилья, обмен, дарение недвижимости, а также выдачу свидетельств о наследстве.

Что меняется для нотариусов

Государственные нотариусы продолжат подавать отчеты ежемесячно, как и делали раньше. Частные нотариусы получили формально упрощенный режим - отчет один раз в квартал. Однако в отчете они должны указывать данные за каждый месяц отдельно. Таким образом, реальная нагрузка почти не уменьшилась.

Главное отличие заключается в том, что налоговая служба будет получать более структурированную и систематизированную информацию для проверок.

Содержание отчетности нотариусов

Несмотря на изменение периодичности, отчеты нотариусов остаются максимально детализированными. В них обязательно фиксируются:

• данные обо всех удостоверенных договорах;
• полная цена операций с недвижимостью;
• суммы уплаченного налога по каждой сделке;
• персональные сведения о сторонах договора.

Эти данные сразу поступают в базы налоговой службы, что позволяет быстро осуществлять проверку сделок.

Усиление контроля за рынком недвижимости

Законодатель делает акцент не на упрощении работы нотариусов, а на контроле за финансовыми потоками. Налоговая получает возможность автоматически сопоставлять стоимость сделок с доходами покупателей.

Если у человека нет официальных подтвержденных доходов, соответствующих сумме покупки, налоговая может направить запрос об источниках средств. Это значительно усложняет использование неофициальных денег при крупных приобретениях.

Практические последствия для покупателей

Для обычных украинцев новые правила означают необходимость быть готовыми объяснить происхождение средств на жилье. Скрыть приобретение недвижимости станет невозможно, ведь все сделки сразу фиксируются в налоговой.

"Это может привести к дополнительным проверкам, особенно если операция состоялась с использованием наличных. Отныне каждый покупатель должен заранее позаботиться о документальном подтверждении источников средств", — отмечают специалисты.

Влияние изменений на рынок недвижимости

Введенные правила направлены на борьбу с теневыми схемами, которые долгие годы сопровождали сделки с недвижимостью.

Ожидается несколько эффектов:

• сокращение количества спекулятивных операций;
• легализация доходов граждан, которые хотят приобрести жилье;
• формирование более качественной и полной статистики рынка.

Для покупателей это означает больше бюрократии, но и повышение защищенности сделок. Для рынка в целом — постепенное очищение от непрозрачных практик и формирование реалистичных ценовых тенденций.

Как сообщалось, в последнее время пользователи OLX Недвижимость жалуются на проблемы с размещением объявлений: их прямые предложения об аренде удаляются, тогда как в поиске остаются многочисленные дубликаты, созданные риелторами. Это создает препятствия для владельцев, которые пытаются сдать жилье без посредников.

Также отметим, что налогообложение жилой недвижимости зависит от площади объекта, а также статуса владельца. В частности, юридические лица, владеющие жильем, часто спрашивают, применяется ли дополнительный налог в размере 25 тысяч гривен отдельно к каждой квартире.