Зміна статусу — скільки квартир повинен мати багатоквартирний дім

Українське законодавство чітко визначає, що житловий будинок стає багатоквартирним лише з моменту, коли в ньому є три або більше квартир. Якщо приміщень два, він належить до індивідуальних або малоквартирних будинків. Важливо розуміти, що ця межа — не формальність, а точка відліку для інших правил співіснування мешканців та відносин із державою.

Основні норми містяться в законі "Про житловий фонд соціального призначення" та низці суміжних актів. У документах зазначено, що багатоквартирний будинок складається щонайменше з трьох квартир і може включати нежитлові приміщення — магазини, офіси чи склади.

Проте ключова ознака — це кількість житлових приміщень, і саме вона відокремлює такі будівлі від приватних будинків на одну чи дві квартири.

Які зміни настають зі статусом багатоквартирного будинку

З появою третьої квартири будинок автоматично потрапляє під інший правовий режим. Власники та мешканці отримують як нові права, так і додаткові обов’язки. Серед ключових змін:

• обов’язкове управління через ОСББ чи управителя;
• облік у державних реєстрах ЖКГ;
• доступ до програм модернізації, утеплення, реконструкції;
• дотримання спеціальних пожежних, санітарних та енергетичних норм;
• новий порядок тарифоутворення на тепло, воду та обслуговування.

"Таким чином, цифра "три" стає порогом входу у систему колективної відповідальності та спільного управління", — наголошує адвокат Юрій Брикайло.

Вплив статусу на права власників квартир

Мешканці багатоквартирного будинку отримують можливість створити ОСББ та впливати на управління будинком. Водночас вони несуть відповідальність за спільне майно — дах, під’їзд, сходові клітини, комунікації. Рішення щодо ремонту чи обслуговування ухвалюються на зборах співвласників, і кожен має право голосу.

Крім того, лише багатоквартирні будинки можуть брати участь у муніципальних чи державних програмах капітального ремонту, енергозбереження чи благоустрою.

Роль нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку

Часто перші поверхи таких будівель займають магазини, офіси чи майстерні. Вони можуть мати інших власників, але залишаються частиною будинку як єдиного об’єкта нерухомості.

Це означає, що їх утримання, використання комунікацій і спільної території підпорядковується тим же правилам, що й для квартир.

Чи існують винятки з правила трьох квартир

Іноді будинки з двома квартирами можуть мати риси багатоквартирних — наприклад, спільний вхід чи інженерні мережі. Проте такі випадки поодинокі, адже основне правило залишається незмінним: лише від трьох квартир починає діяти повний комплекс норм і обов’язків для багатоквартирного житла.

Як повідомлялось, земля, на якій стоїть багатоквартирний будинок, є цінним активом, що може забезпечити мешканцям і безпеку, і прибуток. На жаль, законне оформлення прав на цю ділянку все ще обтяжене численними труднощами.

Також ми розповідали, що об'єднання співвласників багатоквартирного будинку (ОСББ) дозволяє мешканцям самостійно управляти спільним майном і покращувати умови свого проживання. Це повноцінна юридична особа, яка має право відкривати рахунки, укладати договори та отримувати позики. Отже, питання кількості ОСББ в одному будинку є актуальним для кожного співвласника.