Договір купівлі-продажу житла — за яких умов він стає недійсним

Купівля житла — це одна з найважливіших угод у житті людини, але навіть ретельно оформлений договір не гарантує повного захисту. Якщо суд визнає його недійсним, можна втратити і квартиру, і гроші.

Актуальність цієї теми особливо висока через часті випадки шахрайства на ринку нерухомості, зазначає юристка Світлана Чупіна. Вона наголошує, що ризики часто виникають не через обман, а через юридичні помилки або недбалість сторін.

Так, Цивільний кодекс України чітко визначає, коли договір купівлі-продажу житла не має юридичної сили. Це може статися, якщо угоду уклала особа без дієздатності або без законних повноважень. Наприклад, якщо договір підписала неповнолітня особа без згоди батьків, суд може визнати його недійсним.

Те саме стосується юридичних осіб, які не мають ліцензії чи дозволу на проведення операцій із нерухомістю. 

"Дуже часто договори визнаються недійсними через відсутність у сторін належних правоустановчих документів", — пояснює Чупіна.

Коли договір укладається під тиском чи обманом

Одна з найпоширеніших підстав для судового оскарження — укладення договору під впливом обману, тиску або погроз. Якщо продавця або покупця змусили підписати документ, або ввели в оману щодо умов угоди, суд має право анулювати договір.

Також угода може бути визнана недійсною, якщо її підписали внаслідок зловмисної домовленості представника однієї сторони з іншою або під впливом тяжких життєвих обставин. Це часто стосується людей похилого віку, які продають житло на невигідних умовах.

Чому форма договору купівля житла має значення

Договір купівлі-продажу нерухомості обов’язково повинен бути нотаріально посвідченим. Будь-яка усна домовленість або документ без підпису нотаріуса не має юридичної сили. Такі угоди вважаються нікчемними — тобто такими, що з самого початку не створюють правових наслідків.

Окрім цього, фіктивні договори, укладені без наміру реально передати майно, також визнаються недійсними. Наприклад, коли власник оформлює продаж лише на папері, щоб приховати активи від кредиторів. Такі дії кваліфікуються як фраудаторні правочини.

Як суди тлумачать спірні випадки з купівлею житла

Не завжди недійсність договору означає, що його неможливо виправити. У деяких випадках суд може визнати договір дійсним. Наприклад, якщо неповнолітній підписав його без дозволу, але батьки пізніше не заперечили, угоду вважають схваленою.

Також трапляються ситуації, коли суд скасовує фіктивний договір, але визнає дійсними правовідносини сторін, якщо вони фактично виконали умови угоди. Це залежить від доказів і намірів під час укладання документа.

Як уникнути ризиків при купівлі нерухомості

Перед підписанням договору потрібно перевірити:

• правовстановлюючі документи на об’єкт;
• відсутність арештів, боргів чи обтяжень;
• реальну дієздатність сторін;
• дотримання нотаріальної форми.

"Загалом перелік підстав для визнання договору недійсним дуже великий, тому потрібно бути максимально уважними при укладанні угоди", — підсумовує Чупіна.

Як повідомлялось, цього року аналітики були вражені порівнянням вартості житла між ЄС та Україною. Навіть зважаючи на інфляцію, український ринок нерухомості зберігає позицію одного з найдоступніших у Європі. Зокрема, Київ увійшов до п'ятірки найдешевших європейських столиць за ціною квадратного метра нового житла.

Також ми розповідали, що ринок нерухомості України зазнав кардинальних змін внаслідок повномасштабної війни, що суттєво трансформувала попит, ціни та інвестиційну привабливість. Ці події також змінили уявлення українців про комфортне житло, змушуючи частину ринку завмерти, а іншу — активно адаптуватися до нових реалій.