Договор купли-продажи жилья — когда становится недействительным

Покупка жилья — это одна из важнейших сделок в жизни человека, но даже тщательно оформленный договор не гарантирует полной защиты. Если суд признает его недействительным, можно потерять и квартиру, и деньги.

Актуальность этой темы особенно высока из-за частых случаев мошенничества на рынке недвижимости, отмечает юрист Светлана Чупина. Она отмечает, что риски часто возникают не из-за обмана, а из-за юридических ошибок или халатности сторон.

Так, Гражданский кодекс Украинычетко определяет, когда договор купли-продажи жилья не имеет юридической силы. Это может произойти, если сделку заключило лицо без дееспособности или без законных полномочий. Например, если договор подписал несовершеннолетний без согласия родителей, суд может признать его недействительным.

То же касается юридических лиц, не имеющих лицензии или разрешения на проведение операций с недвижимостью.

"Очень часто договоры признаются недействительными из-за отсутствия у сторон надлежащих правоустанавливающих документов", — объясняет Чупина.

Когда договор заключается под давлением или обманом

Одно из самых распространенных оснований для судебного обжалования — заключение договора под влиянием обмана, давления или угроз. Если продавца или покупателя заставили подписать документ, или ввели в заблуждение относительно условий сделки, суд имеет право аннулировать договор.

Также сделка может быть признана недействительной, если ее подписали вследствие злонамеренной договоренности представителя одной стороны с другой или под влиянием тяжелых жизненных обстоятельств. Это часто касается пожилых людей, которые продают жилье на невыгодных условиях.

Почему форма договора купли жилья имеет значение

Договор купли-продажи недвижимости обязательно должен быть нотариально заверенным. Любая устная договоренность или документ без подписи нотариуса не имеет юридической силы. Такие сделки считаются ничтожными — то есть такими, которые изначально не создают правовых последствий.

Кроме этого, фиктивные договоры, заключенные без намерения реально передать имущество, также признаются недействительными. Например, когда владелец оформляет продажу только на бумаге, чтобы скрыть активы от кредиторов. Такие действия квалифицируются как фраудаторные сделки.

Как суды толкуют спорные случаи с покупкой жилья

Не всегда недействительность договора означает, что его невозможно исправить. В некоторых случаях суд может признать договор действительным. Например, если несовершеннолетний подписал его без разрешения, но родители позже не возразили, сделку считают одобренной.

Также случаются ситуации, когда суд отменяет фиктивный договор, но признает действительными правоотношения сторон, если они фактически выполнили условия соглашения. Это зависит от доказательств и намерений при заключении документа.

Как избежать рисков при покупке недвижимости

Перед подписанием договора нужно проверить:

• правоустанавливающие документы на объект;
• отсутствие арестов, долгов или обременений;
• реальную дееспособность сторон;
• соблюдение нотариальной формы.

"В целом перечень оснований для признания договора недействительным очень большой, поэтому нужно быть максимально внимательными при заключении сделки", — заключает Чупина.

Как сообщалось, в этом году аналитики были поражены сравнением стоимости жилья между ЕС и Украиной. Даже несмотря на инфляцию, украинский рынок недвижимости сохраняет позицию одного из самых доступных в Европе. В частности, Киев вошел в пятерку самых дешевых европейских столиц по цене квадратного метра нового жилья.

Также мы рассказывали, что рынок недвижимости Украины претерпел кардинальные изменения в результате полномасштабной войны, которая существенно трансформировала спрос, цены и инвестиционную привлекательность. Эти события также изменили представление украинцев о комфортном жилье, заставляя часть рынка замереть, а другую - активно адаптироваться к новым реалиям.