Купівля квартири по переуступці — як оформити угоду

Купівля квартири по переуступці стала звичною практикою на первинному ринку, адже багато інвесторів продають свої права ще до завершення будівництва. Договір про відступлення прав вимоги дозволяє новому покупцеві повністю зайняти місце первісного інвестора та отримати всі його права й обов’язки. Це швидкий спосіб придбати житло, однак він вимагає ретельної юридичної підготовки.

Юристи адвокатського об’єднання "Бачинський та партнери" зауважують, що перед укладенням договору варто звірити умови первісної угоди та перевірити наявність письмової згоди забудовника. Без погодження компанії-забудовника оформлення переуступки не вважається належним.

Що передбачає договір про відступлення прав вимоги

Переуступка використовується, коли будинок ще не введений в експлуатацію, а право власності на квартиру не оформлене. Саме тому прямий договір купівлі-продажу укласти неможливо. Єдиним механізмом стає відступлення прав за вже наявним документом — попереднім договором, договором купівлі-продажу майнових прав або участі у ЖБК.

Первісний покупець передає новому інвестору всі права на об’єкт. З цього моменту саме новий покупець виконує всі зобов’язання перед забудовником. 

"Переуступка — це фактична заміна сторони в зобов’язанні, тому новий інвестор повинен діяти в межах вже існуючого договору", — пояснюють юристи.

Юридичні ризики купівлі квартири по переуступці

Перед підписанням угоди потрібно впевнитися у законності первісного договору та відсутності заборон на передачу прав. Важливо перевірити:

Фактичні платежі первісного покупця

Підтвердження оплати є критичним, адже усі борги чи штрафи можуть перейти до нового покупця.

Згоду забудовника

Письмова згода — обов’язкова. У складних випадках рекомендують укладати тристоронній договір між забудовником, первісним та новим покупцем.

Особливості схеми забудови

У випадку ЖБК новий покупець має вступити до кооперативу та сплатити відповідні внески.

Порядок розрахунків між фізичними особами

Суми понад 50 000 грн повинні проводитись безготівково. Ціна за договором — це не вартість квартири, а плата за передачу прав. Усі суми мають містити гривневий еквівалент.

"Неправильно оформлена розписка не дає повноцінного підтвердження платежу, тому краще фіксувати факт оплати безпосередньо в договорі", — зазначають юристи.

Як оформлюється переуступка квартири

Договір відступлення прав підписують у тій самій формі, що й первісний документ. Якщо попередній договір був нотаріально посвідчений — нотаріальне посвідчення потрібне й для переуступки.

"Цивільний кодекс вимагає письмову або нотаріальну форму залежно від первісної угоди, і це гарантує юридичну чинність документа", — наголошують юристи.

У договорі також потрібно вказати, що всі розрахунки між сторонами завершено, і первісний покупець не має фінансових претензій. В іншому разі ризики можуть перейти на нового інвестора. Не рекомендується занижувати суму договору — у випадку спору повернути можна буде лише зазначену суму.

Як повідомлялось, ринок нерухомості України переживає докорінну трансформацію, спричинену війною, яка переосмислила поняття комфорту та безпеки для українців. Як наслідок, сегмент дорогого житла, що раніше користувався стабільним попитом, тепер стрімко втрачає свою популярність.

Також ми розповідали, що через повномасштабну війну підтвердження права власності на житло набуло критичної важливості. Багато людей, які втратили свої домівки, не можуть отримати належну компенсацію, оскільки відомості про їхнє майно відсутні у Державному реєстрі речових прав (ДРРП).