Покупка квартиры по переуступке — как оформить сделку

Покупка квартиры по переуступке стала привычной практикой на первичном рынке, ведь многие инвесторы продают свои права еще до завершения строительства. Договор об уступке прав требования позволяет новому покупателю полностью занять место первоначального инвестора и получить все его права и обязанности. Это быстрый способ приобрести жилье, однако он требует тщательной юридической подготовки.

Юристы адвокатского объединения "Бачинский и партнеры" отмечают, что перед заключением договора следует сверить условия первоначального соглашения и проверить наличие письменного согласия застройщика. Без согласования компании-застройщика оформление переуступки не считается надлежащим.

Что предусматривает договор об уступке прав требования

Переуступка используется, когда дом еще не введен в эксплуатацию, а право собственности на квартиру не оформлено. Именно поэтому прямой договор купли-продажи заключить невозможно. Единственным механизмом становится уступка прав по уже имеющемуся документу — предварительному договору, договору купли-продажи имущественных прав или участия в ЖСК.

Первоначальный покупатель передает новому инвестору все права на объект. С этого момента именно новый покупатель выполняет все обязательства перед застройщиком.

"Переуступка — это фактическая замена стороны в обязательстве, поэтому новый инвестор должен действовать в рамках уже существующего договора", — объясняют юристы.

Юридические риски покупки квартиры по переуступке

Перед подписанием сделки нужно удостовериться в законности первоначального договора и отсутствии запретов на передачу прав. Важно проверить:

Фактические платежи первоначального покупателя

Подтверждение оплаты является критическим, ведь все долги или штрафы могут перейти к новому покупателю.

Согласие застройщика

Письменное согласие — обязательно. В сложных случаях рекомендуют заключать трехсторонний договор между застройщиком, первоначальным и новым покупателем.

Особенности схемы застройки

В случае ЖСК новый покупатель должен вступить в кооператив и оплатить соответствующие взносы.

Порядок расчетов между физическими лицами

Суммы свыше 50 000 грн должны проводиться безналично. Цена по договору — это не стоимость квартиры, а плата за передачу прав. Все суммы должны содержать гривневый эквивалент.

"Неправильно оформленная расписка не дает полноценного подтверждения платежа, поэтому лучше фиксировать факт оплаты непосредственно в договоре", — отмечают юристы.

Как оформляется переуступка квартиры

Договор уступки прав подписывают в той же форме, что и первоначальный документ. Если предыдущий договор был нотариально удостоверен - нотариальное удостоверение нужно и для переуступки.

"Гражданский кодекс требует письменную или нотариальную форму в зависимости от первоначального соглашения, и это гарантирует юридическую силу документа", — отмечают юристы.

В договоре также нужно указать, что все расчеты между сторонами завершены, и первоначальный покупатель не имеет финансовых претензий. В противном случае риски могут перейти на нового инвестора. Не рекомендуется занижать сумму договора — в случае спора вернуть можно будет только указанную сумму.

Как сообщалось, рынок недвижимости Украины переживает коренную трансформацию, вызванную войной, которая переосмыслила понятие комфорта и безопасности для украинцев. Как следствие, сегмент дорогого жилья, ранее пользовавшийся стабильным спросом, теперь стремительно теряет свою популярность.

Также мы рассказывали, что из-за полномасштабной войны подтверждение права собственности на жилье приобрело критическую важность. Многие люди, которые потеряли свои дома, не могут получить надлежащую компенсацию, поскольку сведения об их имуществе отсутствуют в Государственном реестре вещных прав (ГРВП).