Квартира в новобудові — що таке майбутній об’єкт нерухомості

Купівля житла на етапі будівництва завжди викликала занепокоєння. Люди вкладали значні кошти, не маючи юридичних гарантій, що квартира справді стане їхньою. Але ситуація змінилася — в Україні працює механізм майбутнього об’єкта нерухомості (МОН), який дозволяє інвестору офіційно закріпити свої права ще до завершення будівництва.

Це впровадження перетворило купівлю житла "на папері" на реальну інвестицію з юридичними гарантіями, зазначають в АН "Маяк".

Що дає система майбутніх об’єктів нерухомості

МОН — це інструмент, який легалізує інвестиції у первинне житло. Завдяки ньому покупець може:

• зареєструвати спеціальне майнове право на квартиру, паркомісце чи офіс;
• бути впевненим, що об’єкт закріплений саме за ним;
• передавати права чи використовувати їх як заставу.

Така реєстрація відбувається в Державному реєстрі речових прав, що забезпечує прозорість угод і захист від шахрайства.

Чому в Україні з’явилася потреба у МОН

Раніше купівля квартири в новобудові ґрунтувалася на довірі до забудовника. Люди підписували попередні договори або вкладали кошти через фонди фінансування будівництва, не маючи реального підтвердження власності. Це створювало ризики, серед яких:

• подвійні продажі одного й того ж житла;
• замороження або зупинка будівництва;
• банкрутство забудовників і втрата інвестицій.

"Відсутність контролю з боку держави робила ринок первинного житла небезпечним. Новий закон став відповіддю на ці проблеми, запровадивши офіційну реєстрацію прав на об’єкти, що ще будуються", — зазначають фахівці.

Як працює майбутній об’єкт нерухомості

Майбутній об’єкт нерухомості — це частина будівельного проєкту, яка вже визначена в документації, але ще не завершена. Після введення будинку в експлуатацію вона стає повноцінною квартирою, паркомісцем або комерційним приміщенням.

Правові підстави функціонування МОН закріплені у Законі України "Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому", який набув чинності 10 жовтня 2022 року.

Його мета — створити прозорий механізм для покупців та забудовників. Тепер інвестор отримує не обіцянку квартири, а юридично підтверджене майнове право.

Як формується майбутній об’єкт нерухомості

Щоб зрозуміти, як створюються МОН, важливо знати три ключові поняття:

1. Неподільний об’єкт незавершеного будівництва — споруда, з якою поки не можна проводити жодні правочини.
2. Подільний об’єкт незавершеного будівництва — будинок, розділений на окремі майбутні квартири чи інші приміщення.
3. Спеціальне майнове право — юридичне підтвердження того, що інвестор володіє певним МОН.

Це право дозволяє:

• вимагати завершення будівництва;
• отримати власність після здачі об’єкта;
• законно продавати або закладати права на майбутню нерухомість.

Навіщо потрібен МОН покупцю квартири

МОН змінює підхід до інвестицій у новобудови. Він:

• прибирає ризики шахрайства;
• захищає кошти інвестора юридично;
• підвищує довіру до первинного ринку;
• стимулює розвиток будівництва.

Покупець тепер стає повноцінним учасником процесу, а не просто вкладником, який чекає на обіцяну квартиру, підкреслюють експерти.

Як повідомлялось, будівництво нового житла в Україні у 2025 році істотно подорожчало, причому девелопери відзначають зростання собівартості на 10-25%. Це спричинено комплексом факторів, головними з яких є збільшення цін на будівельні матеріали, зростання витрат на логістику та підвищення заробітної плати в будівельному секторі.

Також ми розповідали, що програма "єОселя" дала старт, але протягом трьох років на українському ринку нерухомості виникла потужна альтернатива — розстрочки від забудовників. У 2025 році саме ці розстрочки стали основним і реальним інструментом купівлі житла для більшості українців, набувши значення "нової валюти" ринку.