Квартира в новостройке — что такое будущий объект недвижимости

Покупка жилья на этапе строительства всегда вызывала беспокойство. Люди вкладывали значительные средства, не имея юридических гарантий, что квартира действительно станет их. Но ситуация изменилась — в Украине работает механизм будущего объекта недвижимости (БОН), который позволяет инвестору официально закрепить свои права еще до завершения строительства.

Это внедрение превратило покупку жилья "на бумаге" в реальную инвестицию с юридическими гарантиями, отмечают в АН "Маяк".

Что дает система будущих объектов недвижимости

БОН — это инструмент, который легализует инвестиции в первичное жилье. Благодаря ему покупатель может:

• зарегистрировать специальное имущественное право на квартиру, паркоместо или офис;
• быть уверенным, что объект закреплен именно за ним;
• передавать права или использовать их в качестве залога.

Такая регистрация происходит в Государственном реестре вещных прав, что обеспечивает прозрачность сделок и защиту от мошенничества.

Почему в Украине появилась потребность в БОН

Ранее покупка квартиры в новостройке основывалась на доверии к застройщику. Люди подписывали предварительные договоры или вкладывали средства через фонды финансирования строительства, не имея реального подтверждения собственности.

Это создавало риски, среди которых:

• двойные продажи одного и того же жилья;
• замораживание или остановка строительства;
• банкротство застройщиков и потеря инвестиций.

"Отсутствие контроля со стороны государства делало рынок первичного жилья опасным. Новый закон стал ответом на эти проблемы, введя официальную регистрацию прав на строящиеся объекты", — отмечают специалисты.

Как работает будущий объект недвижимости

Будущий объект недвижимости — это часть строительного проекта, которая уже определена в документации, но еще не завершена. После ввода дома в эксплуатацию она становится полноценной квартирой, паркоместом или коммерческим помещением.

Правовые основания функционирования БОН закреплены в Законе Украины "О гарантировании прав на объекты недвижимого имущества, которые будут построены в будущем", который вступил в силу 10 октября 2022 года.

Его цель — создать прозрачный механизм для покупателей и застройщиков. Теперь инвестор получает не обещание квартиры, а юридически подтвержденное имущественное право.

Как формируется будущий объект недвижимости

Чтобы понять, как создаются БОН, важно знать три ключевых понятия:

1. Неделимый объект незавершенного строительства — сооружение, с которым пока нельзя проводить никакие сделки.
2. Делимый объект незавершенного строительства — дом, разделенный на отдельные будущие квартиры или другие помещения.
3. Специальное имущественное право — юридическое подтверждение того, что инвестор владеет определенным БОН.

Это право позволяет:

• требовать завершения строительства;
• получить собственность после сдачи объекта;
• законно продавать или закладывать права на будущую недвижимость.

Зачем нужен БОН покупателю квартиры

БОН меняет подход к инвестициям в новостройки. Он:

• убирает риски мошенничества;
• защищает средства инвестора юридически;
• повышает доверие к первичному рынку;
• стимулирует развитие строительства.

Покупатель теперь становится полноценным участником процесса, а не просто вкладчиком, который ждет обещанную квартиру, подчеркивают эксперты.

Как сообщалось, строительство нового жилья в Украине в 2025 году существенно подорожало, причем девелоперы отмечают рост себестоимости на 10-25%. Это вызвано комплексом факторов, главными из которых являются увеличение цен на строительные материалы, рост расходов на логистику и повышение заработной платы в строительном секторе.

Также мы рассказывали, что программа "еОселя" дала старт, но в течение трех лет на украинском рынке недвижимости возникла мощная альтернатива — рассрочки от застройщиков. В 2025 году именно эти рассрочки стали основным и реальным инструментом покупки жилья для большинства украинцев, приобретя значение "новой валюты" рынка.