Оренда житла — чи може винаймач відсудити житло у власника

Сотні українських родин роками знімають житло, мріючи про власний дім. У таких випадках у власників закономірно виникає запитання: чи не з’явиться у квартирантів право претендувати на чужу квартиру, якщо вони проживають у ній тривалий час? Але законодавство чітко розмежовує право користування житлом і право власності.

Договір оренди дає наймачам лише право користування житлом на певний строк, пояснює адвоката Тетяна Даниленко. Таким чином, жодних підстав для переходу права власності він не створює.

Що каже закон

Українське законодавство має кілька важливих гарантій для орендодавців:

• навіть довгострокова оренда не створює права власності для орендаря;
• Конституція України прямо забороняє протиправне позбавлення власника права власності (ст. 41);
• вилучити або обмежити це право можна лише у випадках, визначених законом.

"Якщо ваше майно оформлене у Державному реєстрі речових прав, ніхто з квартирантів не може претендувати на нього. Кількість прожитих років у квартирі не має жодного значення", — наголошує Даниленко.

Договір оренди 

Для захисту прав і власнику, і квартиранту варто укладати письмовий договір. У ньому обов’язково мають бути:

• строк оренди та розмір оплати;
• повні дані обох сторін;
• права та обов’язки наймодавця і наймача;
• порядок розірвання договору та повернення застави.

"Умови застави треба фіксувати письмово, із зазначенням стану квартири та компенсацією можливих збитків", — радить Даниленко.

Податки 

Офіційна здача квартири в оренду передбачає сплату податків: 18% ПДФО та 5% військового збору. Цей крок не лише робить оренду легальною, а й відкриває орендодавцю шлях до судового захисту у разі конфліктів.

Також практикується заставна сума, зазвичай рівна місячній орендній платі. Вона страхує власника від ризиків, якщо квартирант перестане оплачувати оренду.

Перевірка документів 

З боку наймачів важливо переконатися, що перед ними справжній власник. Найбільш надійним підтвердженням є витяг з Державного реєстру речових прав.

"Це перший документ, який треба перевіряти, аби не потрапити в пастку шахраїв", — пояснює адвокат.

Юридична практика в Україні підтверджує: орендар не може стати власником квартири через сам факт тривалого проживання. Договір оренди — це лише тимчасове користування, а не шлях до заволодіння чужою нерухомістю.

"Таким чином, власники можуть бути впевненими у захищеності своїх прав, якщо вчасно подбають про належне оформлення документів і легалізують орендні відносини", — констатує Даниленко.

Як повідомлялось, реєстрація місця проживання (прописка) в Україні овіяна міфами, зокрема щодо автоматичного надання прав на житло, що є застарілим уявленням з радянських часів. Сучасне законодавство чітко розділяє поняття реєстрації та права власності. 

Також ми розповідали, що право власності на нерухомість в Україні, хоча і є однією з найсильніших гарантій, втрачає свою безумовність. Посилення перевірок і судової практики збільшує ризики, через що власники все частіше можуть стикатися з оскарженням або відчуженням свого майна.