Аренда жилья — может ли наниматель отсудить жилье у собственника

Сотни украинских семей годами снимают жилье, мечтая о собственном доме. В таких случаях у собственников закономерно возникает вопрос: не появится ли у квартирантов право претендовать на чужую квартиру, если они проживают в ней длительное время? Но законодательство четко разграничивает право пользования жильем и право собственности.

Договор аренды дает нанимателям лишь право пользования жильем на определенный срок, объясняет адвоката Татьяна Даниленко. Таким образом, никаких оснований для перехода права собственности он не создает.

Что говорит закон

Украинское законодательство имеет несколько важных гарантий для арендодателей:

• даже долгосрочная аренда не создает права собственности для арендатора;
• Конституция Украины прямо запрещает противоправное лишение собственника права собственности (ст. 41);
• изъять или ограничить это право можно только в случаях, определенных законом.

"Если ваше имущество оформлено в Государственном реестре вещных прав, никто из квартирантов не может претендовать на него. Количество прожитых лет в квартире не имеет никакого значения", — отмечает Даниленко.

Договор аренды

Для защиты прав и владельцу, и квартиранту следует заключать письменный договор. В нем обязательно должны быть:

• срок аренды и размер оплаты;
• полные данные обеих сторон;
• права и обязанности наймодателя и нанимателя;
• порядок расторжения договора и возврата залога.

"Условия залога надо фиксировать письменно, с указанием состояния квартиры и компенсацией возможных убытков", — советует Даниленко.

Налоги

Официальная сдача квартиры в аренду предусматривает уплату налогов: 18% НДФЛ и 5% военного сбора. Этот шаг не только делает аренду легальной, но и открывает арендодателю путь к судебной защите в случае конфликтов.

Также практикуется залоговая сумма, обычно равная месячной арендной плате. Она страхует владельца от рисков, если квартирант перестанет оплачивать аренду.

Проверка документов

Со стороны нанимателей важно убедиться, что перед ними настоящий владелец. Наиболее надежным подтверждением является выписка из Государственного реестра вещных прав.

"Это первый документ, который надо проверять, чтобы не попасть в ловушку мошенников", — объясняет адвокат.

Юридическая практика в Украине подтверждает: арендатор не может стать владельцем квартиры из-за самого факта длительного проживания. Договор аренды — это лишь временное пользование, а не путь к завладению чужой недвижимостью.

"Таким образом, владельцы могут быть уверены в защищенности своих прав, если вовремя позаботятся о надлежащем оформлении документов и легализуют арендные отношения", — констатирует Даниленко.

Как сообщалось, регистрация места жительства (прописка) в Украине овеяна мифами, в частности относительно автоматического предоставления прав на жилье, что является устаревшим представлением с советских времен. Современное законодательство четко разделяет понятия регистрации и права собственности.

Также мы рассказывали, что право собственности на недвижимость в Украине, хотя и является одной из сильнейших гарантий, теряет свою безусловность. Усиление проверок и судебной практики увеличивает риски, из-за чего собственники все чаще могут сталкиваться с оспариванием или отчуждением своего имущества.