Переоформлення квартири в Україні — які існують приховані витрати у 2026

Переоформлення квартири в Україні у 2026 році — це не лише підписання договору, а й чіткий перелік обов’язкових платежів. Частину з них встановлює держава, інші залежать від умов угоди та домовленостей сторін.

Редакція Новини.LIVE з посиланням на законодавство розповідає, які розрахувати повну суму додаткових витрат при угодах з нерухомістю.

Податкове навантаження при угодах з нерухомістю

Основний обсяг платежів регулюється статтею 172 Податкового кодексу України. Тут діє правило "витримки" майна:

• 0% податку. Якщо ви продаєте житло вперше за календарний рік, володієте ним понад три роки або отримали його у спадок (згідно з п. 172.1 ПКУ). У цьому випадку ви звільняєтесь від ПДФО;
• 5% ПДФО. Сплачується при другому продажі за рік або якщо квартира у власності менше 3 років;
• 18% ПДФО. Застосовується для третього та наступних продажів протягом року (п. 172.2 ПКУ), а також для продавців-нерезидентів.
• 5% військовий збір на операції з нерухомістю.

Обов'язкові збори та мито

Окрім ПДФО, існують два "дзеркальні" платежі по 1%:

1. Державне мито (1%). Регулюється Декретом Кабінету міністрів "Про державне мито". Зазвичай його сплачує продавець, але на практиці сторони часто ділять цю суму навпіл.
2. Збір до Пенсійного фонду (1%). Згідно із Законом "Про збір на обов'язкове державне пенсійне страхування", цей платіж лягає на плечі покупця.

Ті, хто купує житло вперше, мають право на звільнення від цього збору, проте повернути ці кошти найчастіше вдається лише через суд.

Скільки бере нотаріус за переоформлення квартири

Без нотаріуса угода неможлива (стаття 657 Цивільного кодексу України). Державні нотаріуси беруть менше, але черги та бюрократія змушують більшість іти до приватних.

У 2026 році послуги нотаріуса (перевірка реєстрів, підготовка договору, реєстрація права власності) стартують від 10 000-15 000 грн залежно від регіону та складності перевірок, зазначають в АН "Маяк".

Скільки коштує оцінка квартири

Нотаріус не має права завірити угоду без звіту про оцінку, оскільки саме від оціночної вартості (або суми договору, якщо вона вища) рахуються податки.

Ви можете спробувати зробити самостійну оцінку через сервіс Фонду держмайна, але якщо система видасть неадекватну ціну (занадто високу), доведеться звертатися до сертифікованого оцінювача (це коштуватиме від 1 000 до 2 500 грн).

За законом при оформлені угод з нерухомістю чітко визначено лише податки. Решта — мито, нотаріус, комісія ріелтора — це предмет переговорів. Найпоширеніша практика в Україні: покупець платить свій 1% у ПФ, продавець — свої податки, а послуги нотаріуса діляться 50/50.

Чи можна заробити на інвестиціях в нерухомість 

Як розповів фінансовий аналітик Олександр Іванчук у коментарі журналістці Новини.LIVE Насті Рейн, отримання прибутку від нерухомості протягом одного року залишається цілком реальним сценарієм, проте він давно перестав бути гарантованим для кожного. 

Часи, коли інвестиція в будь-який об’єкт на стадії "котловану" автоматично приносила дивіденди, залишилися в минулому. Сьогодні ринок потребує глибшого аналізу, адже сліпа довіра до привабливих візуалізацій забудовника без урахування реальних ринкових умов може призвести до збитків.

Ефективна стратегія тепер базується на детальному вивченні конкретних районів та мікролокацій. 

"Локальні тенденції попиту та пропозиції часто важливіші за загальні новини по країні", — стверджує Іванчук. 

Саме тому інвестору варто концентруватися не на загальнодержавних індексах, а на специфіці попиту в межах конкретного кварталу чи житлового масиву, де планується купівля квадратних метрів.

Для короткострокових інвестицій найбільш раціональним вибором залишаються міста-мільйонники, які виступають певним "захисним активом". У великих мегаполісах постійно підтримується рух капіталу, що забезпечує інвестору простір для маневру. 

Іванчук акцентує на тому, що головна перевага великого міста — це швидкість виходу з угоди. 

"Плюси — це більший ринок покупців і орендарів та стабільніша ліквідність", — підкреслює фахівець.

Водночас висока популярність мегаполісів має і зворотний бік, про який не варто забувати. Жорстка конкуренція серед орендодавців та продавців, а також висока вартість вхідного квитка в якісні проєкти суттєво тиснуть на маржинальність. У підсумку значна частина потенційного доходу може бути нівельована супутніми витратами та ринковим перенасиченням, що робить вибір об'єкта ще більш відповідальним завданням.

Як повідомлялось, багато хто вважає, що іпотечна квартира належить банку, але це міф — право власності оформлюється на вас одразу. Щоправда, розпоряджатися нею вільно не вийде, тому подарувати таке житло без офіційної згоди банку просто неможливо.

Також ми розповідали, що якщо людина не приватизувала квартиру за життя, її родичі зазвичай не можуть претендувати на ці квадратні метри як на спадщину. Але це не остаточний вирок: суди все частіше стають на бік спадкоємців, якщо справу грамотно аргументувати.