Купівля квартири — які помилки в договорі можуть зірвати угоду

Купівля квартири на первинному ринку завжди пов’язана з ризиками. Навіть сучасні й масштабні проєкти не гарантують безпеки інвестора, якщо договір підписано без аналізу ключових пунктів. Документ повинен бути прозорим, зрозумілим і юридично захищеним.

Саме тому майбутній власник має перевіряти всі умови та усвідомлювати наслідки кожного підпункту, зазначають юристи компанії "Бачинський та партнери".

Що перевірити в договорі купівлі квартири в новобудові

Будь-яка схема продажу завершується підписанням договору. Важливо не обмежуватися поверхневим переглядом, а уважно читати зміст і оцінювати всі ризики.

Насамперед слід переконатися, що зазначені характеристики квартири відповідають реальним домовленостям.

У договорі обов’язково мають бути визначені:

• точна адреса та план квартири із зазначенням характеристик;
• умови розрахунків і можливі доплати після замірів;
• відповідальність сторін у разі прострочення термінів або відмови від укладання основного договору.

"Окрема помилка покупців — погоджуватися на нечіткі специфікації. Розмиті формулювання дозволяють забудовнику замінювати якісні матеріали на дешевші, що вплине на комфорт і вартість майбутнього житла", — кажуть фахівці.

Як перевірити дозвільні документи забудовника

Надійність забудовника визначається не рекламою, а наявністю повного комплекту дозвільної документації. Саме ці документи підтверджують законність будівництва і можливість введення будинку в експлуатацію.

До обов’язкових належать:

• документи на земельну ділянку;
• містобудівні умови та обмеження;
• проектна документація із позитивним експертним звітом;
• дозвіл на виконання будівельних робіт;
• технічні умови на комунікації.

Їх можна перевірити самостійно або через юриста. Якщо компанія відмовляється надати документи, це сигнал про потенційні проблеми.

Чому небезпечно орієнтуватися лише на низьку ціну квартири

Помітно нижча вартість порівняно з сусідніми новобудовами часто сигналізує про труднощі з будівництвом. 

"Це може означати судові спори щодо ділянки, фінансові проблеми компанії або залежність будівництва виключно від інвестицій покупців. Бажання заощадити може обернутися значними ризиками", — наголошують юристи.

Як репутація забудовника впливає на безпеку угоди

Реклама не гарантує добросовісність компанії. Важливо перевіряти судові рішення, історію засновників і попередні проєкти. 

Якщо забудовник залишив незавершені об’єкти, немає підстав очікувати, що новий житловий комплекс стане винятком. Покупець повинен аналізувати фактичні результати, а не маркетинг.

Чому не можна покладатися лише на нотаріуса при купівлі квартири

Нотаріус перевіряє законність самого договору, але не аналізує дозвільні документи, судові процеси чи репутацію забудовника.

До того ж не всі схеми продажу новобудов взагалі передбачають участь нотаріуса. Тому остаточна відповідальність за перевірку обставин лежить на покупцеві або його юристі.

Як повідомлялось, у 2026 році ринок первинної нерухомості України продемонструє значне зростання, особливо у великих містах. Високий попит на нове житло та зростання собівартості будівництва залишатимуться основними факторами підвищення цін.

Також ми розповідали, що при купівлі квартири в Україні перевірка походження коштів є обов'язковою, що спричинено посиленням фінансового моніторингу та міжнародним обміном даними. Це означає, що покупцям необхідно документально підтверджувати легальність усіх накопичених грошей.