Право власності — кому належить земля під приватним будинком

В Україні вже кілька років діє принцип, який змінив підхід до власності на землю та житло. Якщо раніше будинок і ділянка могли належати різним людям, то тепер, згідно із законом, вони вважаються єдиним об’єктом. Тобто купуючи приватний будинок, людина автоматично набуває право власності або користування землею під ним.

Редакція Новини.LIVE розповідає детальніше про принцип єдності землі та нерухомості.

Такий принцип має кілька ключових переваг:

• спрощення процедури оформлення документів;
• захист покупців від втрати права користування ділянкою;
• прозорість операцій із нерухомістю.
• Завдяки цьому система стала зрозумілішою й безпечнішою для громадян.

Як працює право власності на землю під будинком 

Стаття 377 Цивільного кодексу України визначає, що разом із набуттям права власності на будинок до нового власника переходить і право власності або користування земельною ділянкою. У цьому випадку не змінюється її цільове призначення, встановлене для попереднього власника.

Важливо знати, що:

• земля переходить автоматично — додатковий договір не потрібен;
• цільове призначення не можна змінювати без окремої процедури;
• правило діє лише для приватних будинків, а не для багатоквартирних.

У випадку квартир земля залишається у власності громади або держави, а мешканці мають право лише на спільне користування прибудинковою територією.

Як українці можуть набути право власності на землю

Згідно зі статтею 81 Земельного кодексу України, громадяни можуть отримати земельну ділянку у власність кількома способами. Найпоширеніші з них:

1. Купівля-продаж — укладення договору між власником і покупцем.
2. Дарування або міна — передача прав безоплатно або в обмін на інший об’єкт.
3. Приватизація — оформлення у власність ділянки, що вже перебувала у користуванні.
4. Спадкування — автоматичний перехід права після смерті власника.
5. Безоплатна передача — отримання землі від держави чи громади.

Іноземці можуть купувати лише землі несільськогосподарського призначення, тобто ті, де розташовані об’єкти нерухомості. Це правило запобігає спекуляціям із українськими сільгоспугіддями.

Перехід права власності на частку землі 

Якщо людина купує не весь будинок, а лише його частину, вона автоматично отримує право і на відповідну частку землі. Це закріплено у статті 120 Земельного кодексу. Тобто кожен співвласник має частку земельної ділянки пропорційно своїй частці у будинку.

Такі норми діють у випадках, коли:

• кілька осіб володіють одним приватним будинком;
• земля оформлена як спільна власність;
• частка будинку передається за договором або у спадщину.

Усі зміни щодо власності на будівлю автоматично впливають і на земельну ділянку, на якій вона розташована. Це запобігає конфліктам і забезпечує юридичну узгодженість документів.

Чому принцип єдності землі та будинку важливий

До 2022 року часто траплялися випадки, коли власник будинку не мав жодного права на землю під ним. Це створювало правові колізії, ускладнювало продаж або реконструкцію житла, а подекуди — ставало причиною судових спорів.

Тепер ситуація стала зрозумілішою:

• власник будинку є повноправним користувачем землі;
• документи на ділянку оформлюються разом із нерухомістю;
• неможливо відібрати землю, якщо право власності на будинок зареєстроване.

Як повідомлялось, питання власності на землю між парканом приватного будинку та дорогою постійно викликає гарячі суперечки між громадянами та місцевою владою в Україні. Попри поширену думку, що ця ділянка належить власнику будинку, оновлення законодавства та цифровізація земельних реєстрів роблять це питання особливо актуальним для чіткого з'ясування прав.

Також ми розповідали, що кадастровий номер є ключовим елементом для законного існування земельної ділянки. Ця унікальна послідовність цифр і знаків присвоюється землі під час її реєстрації і слугує її незмінним ідентифікатором у державній системі обліку. Без нього ділянка не може мати юридичної сили.