Продаж будинку з неприватизованою землею — чи можливо у 2026 році

Навколо продажу будинку, який розташований на неприватизованої землі, існує чимало міфів. Хтось каже, що це взагалі незаконно, інші — що достатньо просто "переписати" документи. Насправді закон таку угоду дозволяє, але є кілька критичних нюансів, про які краще дізнатися до візиту до нотаріуса.

Згідно зі статтею 377 Цивільного кодексу України та статтею 120 Земельного кодексу, діє принцип єдності будинку та земельної ділянки, на якій він розміщений. Покупець будівлі автоматично отримує право користування ділянкою на тих самих умовах, що були у вас.

Тобто, якщо ви користувалися землею на підставі права користування (не будучи власником), покупець просто стає на ваше місце. Окремий договір оренди чи користування для цього зазвичай не потрібен — право переходить автоматично.

Кадастровий номер для продажу будинку

Хоча земля може бути не вашою, вона повинна бути ідентифікована в системі.  Згідно з тією ж статтею 377 ЦКУ, у договорі купівлі-продажу будинку обов'язково має бути вказаний кадастровий номер ділянки.

Якщо у вас старий держакт або взагалі немає документів на землю, вам все одно доведеться пройти процедуру присвоєння кадастрового номера. Без цього коду нотаріус не зможе посвідчити угоду, навіть якщо будинок оформлений належним чином.

Винятки при переході прав на землю

Цікавий момент ховається у ч. 4 ст. 120 Земельного кодексу. Вона дає сторонам певну свободу: у договорі можна прописати особливі умови щодо переходу прав власності на землю, наприклад, що воно не переходить разом із будинком.

Однак навіть у таких випадках кадастровий номер залишається ключовою умовою юридичної чистоти угоди. Його відсутність фактично блокує продаж.

Раніше ми розповідали, в яких випадках земля може перейти громаді, навіть без згоди власника. А також, як знайти вільний пай в Україні у 2026 році.