Продаж квартири — які податки треба сплатити у 2025 році

Продаж квартири — це не лише радість від угоди, але й потреба розібратися з податками. Неправильне розуміння податкових правил може призвести до значних витрат, адже податки можуть "з’їсти" до 25% суми угоди. Тому розуміння системи оподаткування допомагає не втратити зайві кошти й уникнути непорозумінь із державними органами.

Під час угоди продавець сплачує податок з доходів фізичних осіб (ПДФО) та військовий збір, наголошує адвокатка Ірина Смітюх. 

Покупець, зі свого боку, робить внесок до Пенсійного фонду в розмірі 1% від оціночної або договірної вартості житла. Також сторони мають оплатити державне мито в розмірі 1% та послуги нотаріуса.

Який податок під час продажу квартири

Податкове навантаження залежить від кількох чинників — тривалості володіння житлом, кількості продажів за рік та походження майна. Як зазначає Смітюх, розмір податків визначається видом нерухомості, терміном власності та кількістю укладених угод:

1. Якщо житло перебуває у власності понад три роки і це перший продаж у поточному році — податок не сплачується. У цьому випадку залишається лише 2% витрат: 1% Пенсійному фонду та 1% державного мита.
2. Якщо майно було успадковане, ПДФО і військовий збір не сплачуються незалежно від строку володіння.
3. Якщо житло у власності менше трьох років, але це перший продаж за рік, доведеться заплатити 5% ПДФО, 5% військового збору і 2% обов’язкових платежів — загалом 12%.

Податок при повторному продажу квартири

Другий продаж протягом одного року або часті операції з нерухомістю суттєво збільшують витрати. За словами Смітюх, під час другого продажу навіть за умови трирічного володіння податки становитимуть 12%. Це включає 5% ПДФО, 5% військового збору, 1% державного мита та 1% Пенсійного фонду.

Якщо ж продаж другий і житло перебуває у власності менше трьох років, ПДФО становитиме вже 18%, а загальний розмір податків — близько 25%.

"У разі третього і наступних продажів розмір ПДФО зберігається на рівні 18%, і ця норма поширюється навіть на нерезидентів", — зазначає адвокатка.

Що враховується під час розрахунку податку

Податок сплачується з доходу, тобто суми, отриманої від продажу майна. Вона визначається за ціною, зазначеною в договорі купівлі-продажу, але не може бути нижчою за оціночну вартість.

"Не радимо навмисно занижувати вартість майна в договорі. У разі визнання угоди недійсною продавець не зможе довести реальні збитки, якщо офіційна сума буде меншою за фактичну", — попереджає Смітюх.

Також існує можливість зменшити оподатковуваний дохід у разі продажу третьої чи наступної нерухомості. Якщо продавець має документи, що підтверджують витрати на купівлю, він може сплатити ПДФО лише з прибутку, а не з повної вартості житла.

"Зберігайте всі договори й чеки, пов’язані з купівлею житла. Вони стануть підставою для зменшення бази оподаткування", — радить юристка.

Як спланувати продаж житла вигідно

Перед укладанням угоди важливо прорахувати всі платежі. Якщо ви плануєте кілька продажів, краще розподілити їх у часі, щоб не перевищити один продаж на рік — це дозволить уникнути додаткових 18% податку.

Також варто врахувати час володіння нерухомістю: після трьох років держава надає значну податкову пільгу.

Експертка радить проводити операцію через досвідченого нотаріуса й перевіреного оцінювача. Це допоможе не лише законно оформити угоду, а й оптимізувати податкові витрати.

Як повідомлялось, для вигідного та безпроблемного продажу квартири потрібен комплексний підхід, що включає три основні складові. Передусім, необхідно забезпечити ідеальний порядок у документах, а також подбати про привабливий вигляд житла та правильну комунікаційну стратегію з потенційними покупцями.

Також ми розповідали, що продаж квартири ускладнюється, якщо в ній зареєстровані неповнолітні, створюючи додаткові юридичні перешкоди для власників. Особливі труднощі виникають, коли діти та їхні батьки перебувають за кордоном, а продавець знаходиться в Україні.