Продаж нерухомості за кордоном: хто з українців має заплатити 23% податків

Багато українців розраховували, що правило трьох років звільнить їх від податків при продажу нерухомості за кордоном. Така логіка працює всередині країни, але не переноситься на іноземні активи. Податкова служба у 2026 році остаточно підтвердила інший підхід. 

У результаті для власників житла виникли неочікувані фінансові зобов’язання, повідомляє Новини.LIVE з посиланням на юридичну компанію YANKIV.

Податок на продаж нерухомості за кордоном для резидентів

Ключова причина непорозумінь — різні правила для українських і іноземних доходів. Пільга зі звільнення після трьох років стосується лише об’єктів в Україні. Якщо ж квартира чи будинок розташовані за кордоном, дохід від їх продажу вважається іноземним.

Податкова служба в індивідуальній консультації № 1310 чітко пояснила: квартира за кордоном — це не просто майно, це джерело "іноземного доходу". А для таких доходів пільги про три роки володіння просто не існують. Ставка становить 23%, і вона не залежить від того, як довго ви були власником об’єкта.

Як розрахувати податок на продаж майна за кордоном

Фінансовий "сюрприз" полягає в тому, що ви платите не з чистого прибутку, а з усієї суми угоди. Якщо ви купили житло за 100 тисяч євро, а продали за 110 тисяч, податкова не дозволить відняти витрати на купівлю. Ви маєте заплатити 18% ПДФО та 5% військового збору з усіх 110 тисяч євро.

Для розрахунку суми в гривнях використовується офіційний курс НБУ на день, коли гроші реально впали вам на рахунок. Це критично важливий момент: не дата підписання паперів у нотаріуса, а саме момент отримання коштів визначає фінальну суму податку у вашій декларації.

Декларування доходів від продажу нерухомості в іншій країні

Якщо ви продали майно у 2025 або на початку 2026 року, декларацію про майновий стан потрібно подати до 1 травня наступного року. Важливо розуміти, що ви звітуєте не про сам факт володіння житлом, а про отримання грошей.

Навіть якщо ви живете за межами України, але залишаєтеся її податковим резидентом, цей обов’язок нікуди не зникає. Ігнорування податкової може призвести до блокування рахунків та великих штрафів, які зараз відстежуються значно ефективніше завдяки автоматичному обміну фінансовою інформацією.

Уникнення подвійного оподаткування при продажу квартири

Чи можна не платити двічі, якщо ви вже віддали частину грошей бюджету країни, де була квартира? Так, але з нюансами. Щоб українська податкова зарахувала ці витрати, вам потрібна офіційна довідка від іноземного органу з апостилем.

Проте є "але": зарахувати можна лише ПДФО (18%). Військовий збір у розмірі 5% доведеться платити в повному обсязі в будь-якому випадку, оскільки міжнародні угоди про подвійне оподаткування на нього не поширюються. 

Як повідомляли Новини.LIVE, американські власники нерухомості знову опинилися перед суттєвим фінансовим розривом, адже податкове навантаження у 2026 році демонструє колосальну нерівномірність між регіонами. Через специфіку місцевого законодавства суми в чеках можуть відрізнятися вдесятеро, перетворюючи географічний вибір житла на ключовий фактор особистого бюджету. 

Також Новини.LIVE розповідали, що замість черг у кабінетах українці все частіше обирають дистанційний контроль за податками на майно, що значно спрощує життя. Такий перехід у "цифру" дозволяє миттєво відстежувати нарахування та гасити заборгованості ще до того, як вони перетворяться на реальні штрафні санкції.