Ринок первинки увійшов у нову фазу — забудовники пояснили зміни

Український ринок новобудов наближається до межі, коли падіння цін на квартири стає нереальним. За оцінками девелоперів, наступні роки пройдуть під знаком поступового, але стабільного подорожчання квадратного метра.

Основні причини — системні, глибокі та накопичені за роки війни й економічної нестабільності, наголосили забудовники на LUN Conference 2025.

Чому первинне житло дорожчає

Серед основних причин подорожчання експерти називають кілька факторів. Передусім — зниження темпів будівництва. У країні зараз стартує значно менше проєктів, ніж завершується.

За словами Сергія Пилипенка з групи компаній "Ковальська", на кожні п’ять зданих об’єктів припадає лише один новий старт.

Підвищення собівартості — ще один вагомий чинник. Дорожчають матеріали, енергоносії, зарплати.

"Будувати у Києві дешевше ніж за 1 500 доларів за квадратний метр — економічно неможливо", — додає Ігор Гуда з "Креатор-Буд". 

Свою роль відіграє й дефіцит кадрів. Частина фахівців виїхала за кордон, а ті, що залишилися, працюють за підвищеними ставками.

Проблеми фінансування новобудов

Ще один удар по ринку — відсутність доступного фінансування. Банки не кредитують будівництво, а інвестори, які раніше купували квартири на етапі котловану, практично зникли.

"Не ведіться на демпінг. Якщо компанія знижує ціну через відсутність продажів, є велика ймовірність, що об’єкт просто не добудують", — застерігає Ігор Ніконов з KAN Development.

Його підтримує і Ростислав Мельник з РІЕЛ — якщо хтось продає надто дешево — це сигнал, що в компанії немає ресурсу. 

"Ризик недобудови різко зростає", — каже він.

Без проєктного фінансування девелопери змушені самі покривати перші роки будівництва, що під силу лише великим компаніям. Для менших гравців бар’єр входу стає фактично непереборним.

Дефіцит пропозиції на ринку житла

За словами Євгена Фаворова з Української асоціації девелоперів, сьогодні обсяги зданого житла перевищують кількість нових стартів. Це створює передумови для дефіциту. У Києві ситуація найскладніша, у Львові — трохи стабільніша.

Олександр Овчаренко з Standard One пояснив, що девелопери відкладають запуск нових об’єктів через розрив між собівартістю та ціною продажу.

"Коли собівартість зростає швидше, ніж ринкова ціна, немає сенсу починати нові проєкти. Це майбутній дефіцит", — наголосив експерт.

Прогноз цін на новобудови

Учасники ринку переконані: первинка входить у фазу структурного дефіциту. Пропозиція скорочуватиметься, попит залишатиметься стабільним, а це неминуче тиснутиме на ціни.

Програми іпотеки, зокрема єОселя, частково пом’якшують ситуацію, але охоплюють лише обмежене коло об’єктів на пізніх стадіях будівництва.

Для покупців головне — не чекати зниження вартості, а ретельно перевіряти забудовника. Надто низька ціна тепер означає не вигідну можливість, а серйозний ризик.

Як повідомлялось, після значної паузи держава повертає собі функцію контролю у сфері будівництва, адже Кабінет Міністрів оновив постанову №303, дозволивши проводити позапланові перевірки будівельних об'єктів навіть в умовах воєнного стану. Це ключове рішення є важливим кроком для забезпечення прозорості та підвищення безпеки будівельних робіт у процесі відбудови країни.

Також ми розповідали, що через три роки після запуску єОселі забудовники запропонували власну ефективну альтернативу на ринку нерухомості — розстрочки. У 2025 році саме ці розстрочки стали ключовим і найбільш доступним механізмом придбання житла для більшості громадян, фактично перетворившись на "нову валюту" ринку.