Рынок первички в новой фазе — застройщики объяснили изменения

Украинский рынок новостроек приближается к черте, когда падение цен на квартиры становится нереальным. По оценкам девелоперов, следующие годы пройдут под знаком постепенного, но стабильного подорожания квадратного метра.

Основные причины — системные, глубокие и накопленные за годы войны и экономической нестабильности, подчеркнули застройщики на LUN Conference 2025.

Почему первичное жилье дорожает

Среди основных причин подорожания эксперты называют несколько факторов. Прежде всего — снижение темпов строительства. В стране сейчас стартует значительно меньше проектов, чем завершается.

По словам Сергея Пилипенко из группы компаний "Ковальская", на каждые пять сданных объектов приходится лишь один новый старт.

Повышение себестоимости — еще один весомый фактор. Дорожают материалы, энергоносители, зарплаты.

"Строить в Киеве дешевле 1500 долларов за квадратный метр — экономически невозможно",— добавляет Игорь Гуда из "Креатор-Буд".

Свою роль играет и дефицит кадров. Часть специалистов уехала за границу, а те, что остались, работают по повышенным ставкам.

Проблемы финансирования новостроек

Еще один удар по рынку — отсутствие доступного финансирования. Банки не кредитуют строительство, а инвесторы, которые раньше покупали квартиры на этапе котлована, практически исчезли.

"Не ведитесь на демпинг. Если компания снижает цену из-за отсутствия продаж, есть большая вероятность, что объект просто не достроят", — предостерегает Игорь Никонов из KAN Development.

Его поддерживает и Ростислав Мельник из РИЕЛ — если кто-то продает слишком дешево — это сигнал, что у компании нет ресурса.

"Риск недостроя резко возрастает", — говорит он.

Без проектного финансирования девелоперы вынуждены сами покрывать первые годы строительства, что под силу только крупным компаниям. Для более мелких игроков барьер входа становится фактически непреодолимым.

Дефицит предложения на рынке жилья

По словам Евгения Фаворова из Украинской ассоциации девелоперов, сегодня объемы сданного жилья превышают количество новых стартов. Это создает предпосылки для дефицита. В Киеве ситуация самая сложная, во Львове — немного стабильнее.

Александр Овчаренко из Standard One объяснил, что девелоперы откладывают запуск новых объектов из-за разрыва между себестоимостью и ценой продажи.

"Когда себестоимость растет быстрее, чем рыночная цена, нет смысла начинать новые проекты. Это будущий дефицит", — подчеркнул эксперт.

Прогноз цен на новостройки

Участники рынка убеждены: первичка входит в фазу структурного дефицита. Предложение будет сокращаться, спрос будет оставаться стабильным, а это неизбежно будет давить на цены.

Программы ипотеки, в частности єОселя, частично смягчают ситуацию, но охватывают лишь ограниченный круг объектов на поздних стадиях строительства.

Для покупателей главное — не ждать снижения стоимости, а тщательно проверять застройщика. Слишком низкая цена теперь означает не выгодную возможность, а серьезный риск.

Как сообщалось, после значительной паузы государство возвращает себе функцию контроля в сфере строительства, ведь Кабинет Министров обновил постановление №303, позволив проводить внеплановые проверки строительных объектов даже в условиях военного положения. Это ключевое решение является важным шагом для обеспечения прозрачности и повышения безопасности строительных работ в процессе восстановления страны.

Также мы рассказывали, что через три года после запуска єОсели застройщики предложили собственную эффективную альтернативу на рынке недвижимости — рассрочки. В 2025 году именно эти рассрочки стали ключевым и наиболее доступным механизмом приобретения жилья для большинства граждан, фактически превратившись в "новую валюту" рынка.