Дарение квартиры с долгами — к чему готовиться новому владельцу

Когда возникает желание сделать близкому человеку роскошный подарок, например, квартиру, вопрос долгов часто отходит на второй план. Однако реалии 2026 года диктуют строгие правила.

Юридически "подарить долги" невозможно, согласно Гражданскому кодексу Украины.

"Даритель передает или обязуется передать в будущем одаряемому безвозмездно имущество в собственность", — сказано в статье 717 ГКУ.

Это значит, что по своей сути дарственная — это чистый плюс для нового собственника, без каких-либо встречных требований. Но на практике все сложнее.

Ограничения в Едином реестре должников

Главный фильтр сегодня — это Единый реестр должников. Если владелец квартиры "засветился" там из-за алиментов, неоплаченных штрафов, кредитов или налогов, то регистрация сделки остановится, даже не начавшись.

Нотариус обязан проверить продавца/дарителя в реестрах. Если там есть запись — отчуждение имущества блокируется автоматически.

Долги за коммунальные услуги при дарении

Самый распространенный вопрос касается именно коммуналки, но здесь ситуация несколько проще. Коммунальные долги "привязаны" к человеку (потребителю) — новый владелец не должен платить за чужой свет или воду, потребленные до него.

Однако, чтобы не бегать потом по судам с ОСМД, лучше сделать три простые вещи:

1. Четко прописать в договоре состояние задолженности на момент подписания.
2. Взять актуальные справки от поставщиков услуг.
3. Сразу после оформления права собственности письменно уведомить управляющего о смене собственника.

Судебные риски при дарении квартиры с долгами

Самое интересное начинается тогда, когда в реестрах должника еще нет, но долги уже есть. Кредиторы научились очень быстро реагировать. Если вы дарите квартиру родственнику, чтобы ее не забрали за долг, такую сделку могут признать фраудаторной (фиктивной).

Если же суд увидит, что дарение было совершено именно для того, чтобы "спрятать" имущество от взыскания, квартиру вернут должнику, а затем продадут с торгов.

Как правильно оформить дарение квартиры

Если вы не хотите, чтобы дарственная стала началом многолетней судебной тяжбы, соберите этот минимум:

• свежую выписку из Реестра вещных прав;
• официальную оценку имущества (без нее никак);
• справку об отсутствии прописанных детей (это отдельная сложная тема).

А главное — убедитесь, что даритель не имеет открытых исполнительных производств.

Ранее мы рассказывали, кто может потерять право собственности на жилье в феврале 2026 года. А также, какие сделки с недвижимостью могут заблокировать.