Дарування квартири з боргами — до чого готуватися новому власнику

Коли виникає бажання зробити близькій людині розкішний подарунок, наприклад, квартиру, питання боргів часто відходить на другий план. Проте реалії 2026 року диктують суворі правила. 

Юридично "подарувати борги" неможливо, згідно з Цивільним кодексом  України.

"Дарувальник передає або зобов'язується передати в майбутньому обдаровуваному безоплатно майно у власність", — сказано у статті 717 ЦКУ.. 

Це означає, що за своєю суттю дарча — це чистий плюс для нового власника, без жодних зустрічних вимог. Але на практиці все складніше.

Обмеження в Єдиному реєстрі боржників

Головний фільтр сьогодні — це Єдиний реєстр боржників. Якщо власник квартири "засвітився" там через аліменти, неоплачені штрафи, кредити чи податки, то реєстрація угоди зупиниться, навіть не розпочавшись.

Нотаріус зобов’язаний перевірити продавця/дарувальника в реєстрах. Якщо там є запис — відчуження майна блокується автоматично. 

Борги за комунальні послуги при даруванні

Найпоширеніше питання стосується саме комуналки, але тут ситуація дещо простіша. Комунальні борги "прив’язані" до людини (споживача) — новий власник не має платити за чуже світло чи воду, спожиті до нього.

Проте, щоб не бігати потім по судах з ОСББ, краще зробити три прості речі:

1. Чітко прописати в договорі стан заборгованості на момент підписання.
2. Взяти актуальні довідки від постачальників послуг.
3. Одразу після оформлення права власності письмово повідомити управителя про зміну власника.

Судові ризики при даруванні квартири з боргами

Найцікавіше починається тоді, коли в реєстрах боржника ще немає, але борги вже є. Кредитори навчилися дуже швидко реагувати. Якщо ви даруєте квартиру родичу, щоб її не забрали за борг, таку угоду можуть визнати фраудаторною (фіктивною).

Якщо ж суд побачить, що дарування було вчинене саме для того, щоб "сховати" майно від стягнення, квартиру повернуть боржнику, а потім продадуть з торгів. 

Як правильно оформити дарування квартири

Якщо ви не хочете, щоб дарча стала початком багаторічної судової тяганини, зберіть цей мінімум:

свіжий витяг з Реєстру речових прав;

офіційну оцінку майна (без неї ніяк);

довідку про відсутність прописаних дітей (це окрема складна тема).

А головне — переконайтеся, що дарувальник не має відкритих виконавчих проваджень.

Раніше ми розповідали, хто може втратити право власності на житло у лютому 2026 року. А також, які угоди з нерухомістю можуть заблокувати.