Обмен жилья с родственниками: 3 случая, когда налоги падают почти до нуля

Обмен недвижимости между родственниками остается одним из самых сложных, но в то же время гибких способов переоформления жилья. В 2026 году ключевую роль играет не только форма сделки, но и степень родства между сторонами. Именно от этого зависит, придется ли платить 5% налога и военный сбор.

В большинстве случаев правильная структура соглашения позволяет существенно уменьшить расходы, сообщает Новини.LIVE со ссылкой на специалистов портала "Юристы UA".

Женщина обратилась к экспертам с конкретной ситуацией. У нее есть двухкомнатная квартира, которая принадлежит ей и мужу в равных долях и находится в собственности более трех лет.

Также есть трехкомнатная квартира, где половина принадлежит ей, а другая половина — матери. При этом свою долю женщина недавно получила в наследство от бабушки.

Семья договорилась об обмене: двухкомнатная квартира должна полностью перейти матери, а взамен женщина хочет получить мамину половину трехкомнатной. Дополнительно муж планирует отказаться от своей доли в пользу жены, чтобы упростить сделку.

Варианты сделки обмена

Как пояснил юрист Сергей Богун, есть три основных сценария: дарение с последующим обменом, прямой договор мены и комбинированное дарение между всеми участниками. Каждый из них выглядит похожим, но имеет разные налоговые последствия.

Первый вариант предусматривает, что муж дарит свою долю жене, а она уже обменивает квартиру с матерью.

Второй — сразу заключается договор мены между всеми сторонами.

Третий — несколько договоров дарения между родственниками.

Налоги при обмене квартир между родственниками

Ключевое правило — степень родства.

"Наименее затратным будет путь, когда все передачи происходят только между близкими родственниками первой степени, тогда нет налога на доходы и нет военного сбора", — подчеркнул Богун.

В первом варианте налогов фактически нет — только минимальная пошлина.

Во втором сценарии возникает проблема

"Муж получает долю от тещи а это уже не первая степень родства поэтому он платит 5% налога и 5% военного сбора", — говорит юрист.

В третьем случае ситуация подобная.

"Мужчина дарит долю теще и снова возникает 5% плюс 1,5%", — отмечает Богун.

Какой вариант обмена квартир выгоднее

Лучшим остается первый вариант, где все операции происходят между супругами и матерью с дочерью. Это позволяет избежать налогообложения дохода и военного сбора. Фактически уплачивается лишь государственная пошлина около 1%.

Важно также учитывать норму Налогового кодекса: если имущество находится в собственности более трех лет, доход от его продажи или обмена не облагается налогом. В то же время это правило не применяется к наследству — такие объекты можно продавать или обменивать без ожидания.

Как сообщали Новини.LIVE, рано или поздно каждый хозяин встает перед дилеммой: как передать недвижимость родным без лишних налоговых переплат и риска остаться ни с чем. Хотя вариантов переоформления существует всего несколько, каждый из них имеет свои юридические нюансы, которые стоит учесть заранее.

Также Новини.LIVE рассказывали, что оформление дарственной на жилье нередко провоцирует семейные конфликты, ведь этот документ передает право собственности мгновенно, а не после смерти владельца. Как только нотариус удостоверяет сделку, предыдущий хозяин теряет всякое влияние на имущество, что часто становится неприятным открытием для остальных наследников.

Частые вопросы

Что проверяет нотариус при покупке квартиры в Украине?

При заключении сделки нотариус прежде всего проверяет подлинность документов сторон и отсутствие арестов или залогов в государственных реестрах. Обязательно анализируется право собственности продавца и наличие судебных споров по объекту.

Также специалист контролирует дееспособность участников, наличие согласия супругов и соблюдение прав детей, чтобы гарантировать полную законность и безопасность покупки.

Что должен оплатить покупатель при покупке квартиры?

Основным обязательным платежом для покупателя является сбор в Пенсионный фонд в размере 1% от стоимости объекта. Кроме этого, необходимо оплатить административный сбор за регистрацию права собственности и услуги нотариуса. Государственную пошлину (1%) обычно платит продавец, однако по договоренности сторон эти расходы часто делят пополам.