Ошибки застройщика: когда инвестор может расторгнуть договор без штрафов

Инвестирование в первичный рынок недвижимости всегда несет определенные риски, и иногда единственным правильным выходом становится отказ от сделки. Многие украинцы боятся огромных штрафов, которые застройщики прописывают в договорах, чтобы удержать клиента. Однако действующее законодательство дает возможность выйти из договора без серьезных потерь — но при определенных условиях.

Редакция Новини.LIVE со ссылкой на специалистов адвокатского объединения "Бачинский и партнеры" рассказывает, как правильно действовать, чтобы не остаться и без квартиры, и без денег.

Когда можно расторгнуть договор с застройщиком

Обычно инвесторы начинают думать о выходе из проекта, когда сроки сдачи дома переносятся уже в третий раз. Это самая весомая причина, но не единственная.

Вы имеете полное право требовать расторжения, если площадь квартиры вдруг "выросла" на лишние 10 метров без предупреждения, или вместо обещанного кирпичного дома возвели панельку.

Главное — зафиксировать, что застройщик нарушил именно "существенные условия", которые были прописаны в бумагах при подписании.

Как разорвать договор без штрафа

Штрафы предусмотрены почти в каждом договоре, но их можно избежать. Если вы уходите по собственной инициативе, потому что просто передумали — санкций не избежать.

Если же застройщик сам нарушил условия, ответственность инвестора снимается. Без штрафов можно выйти, если:

• застройщик нарушил существенные условия;
• санкции являются несправедливыми или незаконными;
• инициатором фактически выступает застройщик;
• суд признает нарушение прав инвестора.

Судебная практика показывает, что в случае доказанных нарушений суды часто поддерживают покупателей, отмечают адвокаты.

Порядок расторжения договора с застройщиком

Есть несколько вариантов прекращения отношений. Самый простой — по соглашению сторон, когда застройщик соглашается вернуть средства.

Также возможны одностороннее расторжение, если это предусмотрено договором и судебное расторжение в случае конфликта.

На практике мирный вариант позволяет быстрее получить деньги, но не всегда является возможным.

Специалисты не советуют сразу бежать в суд, сначала надо попробовать "мирный" путь. Напишите официальную претензию: подробно укажите, что именно вас не устраивает, и добавьте требование вернуть средства в течение конкретного срока (обычно 30 дней). Отправляйте это письмо обязательно по почте с описью вложения.

Если застройщик игнорирует письмо или говорит, что денег нет — это прямой сигнал для подготовки иска, ведь каждое ваше письменное обращение станет доказательством в зале суда.

Что еще стоит знать при покупке квартиры в новостройке

В 2026 году приобретение жилья на первичном рынке Украины требует холодного расчета, поскольку яркие рендеры ЖК часто скрывают хронические проблемы отрасли, рассказала обозреватель рынка недвижимости Виктория Берещак в эфире День.LIVE.

Основным вызовом для инвесторов остается критическое несоблюдение графиков строительства.

"Средние задержки с вводом в эксплуатацию новых ЖК у нас сейчас достигают 18-24 месяца", — объясняет Берещак.

Из-за этого покупатели фактически становятся бесплатными кредиторами для девелоперов, которые пытаются латать финансовые дыры.

Также, по ее словам, важно понимать, что при отсутствии собственных резервов у застройщика "деньги покупателя — они не в мечте, а в риске", ведь старая модель финансирования за счет новых продаж окончательно исчерпала себя.

Поэтому перед сделкой стоит тщательно проверять наличие у компании надежного финансового "плеча", чтобы не пополнить ряды обманутых владельцев долгостроев.

Как сообщали Новини.LIVE, покупая квартиру в новостройке, вы можете обнаружить, что сделку предлагают заключить не с девелопером, а через фонд, кооператив или постороннее лицо. Хотя такое сотрудничество часто называют обычным делом, юристы советуют быть осторожными, ведь подобные посреднические схемы нередко становятся ловушкой для инвестора.

Также Новини.LIVE рассказывали, что введение новых требований по обязательным укрытиям вызвало волну беспокойства среди инвесторов, которые опасаются ретроспективных изменений в правилах для почти готовых объектов 2026 года. Однако эти тревоги относительно безопасности капиталовложений пока выглядят преувеличенными, поскольку реальное положение дел на рынке остается стабильным. На практике процедура ввода домов в эксплуатацию проходит без тех потрясений, которых ожидали вкладчики.