Проверка застройщика — что нужно узнать перед покупкой квартиры

Рынок первичной недвижимости Киева постепенно восстанавливается после нескольких кризисных лет. В то же время, по оценкам экспертов, покупка квартиры на этапе строительства остается одной из рисковых финансовых операций.

Новини.LIVE разбирались, как в Киеве проверить застройщика и какие ценовые сигналы должны насторожить потенциального покупателя.

Почему проверка застройщика является критически важной

За последние годы в Киеве накопилось значительное количество проблемных и замороженных жилых комплексов, рассказала Новини.LIVE риелтор Марина Куць. Именно поэтому покупка жилья на первичном рынке всегда сопровождается определенными рисками.

"Основных из них несколько: это отсутствие разрешительных документов, судебные споры по земле, нарушение градостроительных норм, финансовая несостоятельность девелопера, задержки ввода дома в эксплуатацию", — пояснила эксперт.

По ее словам, есть много случаев, когда люди, соблазнившись на низкую цену, не проверяют документы застройщика. И, соответственно, или теряют средства, или много лет ждут достройку своей квартиры.

Эксперт посоветовала обращаться к юристам или к проверенным риелторам для того, чтобы они предоставили свои выводы: доверять застройщику или нет.

"Если человеку трудно по тем или иным причинам разобраться в документах, которые предоставляет застройщик, или он просто не знает, какие именно документы подтвердят легальность и законность строительства — лучше обратиться с этими вопросами к специалистам. Ведь таким образом можно избежать потери десятков, а то и сотен тысяч долларов", — добавила Куць.

Как проверить застройщика

Риелтор выделила несколько основных шагов, которые должен осуществить потенциальный покупатель жилья перед оформлением сделки о купле-продаже.

1. Проверка юридического лица

Первый шаг — выяснить, кто именно является застройщиком и какая компания привлекает средства инвесторов.

Что стоит проверить:

• регистрационные данные компании в ЕГР;
• дату создания (новые компании — зона повышенного риска);
• уставный капитал;
• наличие налоговых долгов.

"Если компания создана незадолго до старта продаж, не имеет завершенных проектов, а уставный капитал достигает 5-10 тысяч гривен — это, как минимум, серьезный "звоночек", чтобы задуматься, насколько надежным является застройщик", — отметила Куць.

2. Право на землю

Один из важнейших моментов, по ее словам — право пользования земельным участком.

Нужно проверить:

• целевое назначение земли (должно соответствовать жилой застройке);
• форму пользования (собственность или долгосрочная аренда);
• срок аренды (он должен покрывать период строительства и ввода в эксплуатацию).

Несоответствие целевого назначения или судебные споры по земле — серьезный негативный сигнал, отметила эксперт.

3. Разрешительные документы на строительство

Легальное строительство должно сопровождаться полным пакетом документов:

• градостроительные условия и ограничения;
• разрешение на выполнение строительных работ;
• проектная документация;
• экспертиза для объектов повышенной сложности.

"Отсутствие хотя бы одного ключевого документа или формулировка "в процессе получения" должны насторожить потенциального покупателя", — подчеркнула риелтор.

4. Судебные дела и репутация

Она посоветовала проверить также следующее:

• наличие судебных дел против застройщика или заказчика строительства;
• историю предыдущих проектов;
• задержки сдачи домов;
• отзывы инвесторов.

Какая цена за квадратный метр должна насторожить

"Перед тем, как идти и подписывать договор купли-продажи я бы советовала узнать по району, у других застройщиков подобного требованиям покупателя жилья, стоимость квадратного метра. Если же цена на 25-40% ниже, чем средняя по району — это почти однозначно говорит о том, что с застройщиком могут быть проблемы", — отметила Куць.

Также она посоветовала подумать по поводу покупки конкретного объекта в таких случаях:

• стоимость существенно ниже себестоимости строительства;
• "акционная" цена на квартиры без четких сроков и ограничений;
• существенные скидки без объяснения экономической логики.

"Слишком низкая цена часто свидетельствует о проблемах с документами, недостатке финансирования, попытке быстро привлечь средства, высоких рисках замораживания строительства", — добавила риелтор.

По ее словам, также отдельное внимание нужно обратить на:

• темпы строительства: соответствуют ли они заявленному графику;
• финансовую модель: зависит ли проект исключительно от средств инвесторов;
• коммуникацию застройщика: открытость, готовность предоставлять документы;
• условия договора: штрафы, сроки, ответственность сторон.

Ранее мы рассказывали, почему могут аннулировать право собственности на недвижимость в 2026 году. Также разобрались, без каких документов невозможно продать дом.