Жилье под угрозой — почему могут аннулировать право собственности

В Украине право собственности на недвижимость не является абсолютным. Реалии 2026 года вносят свои коррективы. Полномасштабная война, цифровизация реестров и усиление контроля за законностью сделок создали условия, при которых право собственности может быть прекращено или отменено.

Согласно статье 328 Гражданского кодекса Украины, право собственности на недвижимость считается приобретенным правомерно, если иное не установлено судом. Если суд устанавливает нарушение, регистрацию могут аннулировать даже через несколько лет.

К рисковым ситуациям относятся:

• поддельные или недействительные договоры;
• отсутствие согласия совладельцев или супругов;
• продажа имущества лицом без полномочий;
• ошибки или злоупотребления государственного регистратора.

Какие документы становятся причиной потери недвижимости

Часто проблема кроется не в самом объекте, а в документах. Например, договор может противоречить закону или быть заключенным с нарушением формы.

В соответствии со ст. 215 ГК Украины, недействительная сделка не создает юридических последствий, а это открывает путь к отмене права собственности.

Особое внимание в 2026 году будут уделять:

• старым сделкам без нотариального удостоверения;
• наследственным документам с ошибками;
• решениям органов местной власти, принятым с превышением полномочий.

Могут ли отобрать недвижимость через суд

Суд остается ключевым механизмом аннулирования.

"Никто не может быть противоправно лишен права собственности", — отмечается в статье ст. 41 Конституции Украины.

Но если доказана незаконность приобретения, суд может отменить регистрацию и вернуть имущество предыдущему владельцу или государству.

В 2026 году такая практика сохраняется, особенно в спорах относительно земли и наследства.

Что еще стоит знать украинцам

Юрист Олег Козляк в комментарии журналистке Новини.LIVE Насте Рейн рассказал, как правильно поделить жилье между совладельцами и избежать конфликтов в будущем.

По его словам, законодательство разделяет общую долевую и общую совместную собственность. Разница принципиальная: в первом случае вы четко знаете, что вам принадлежит, скажем, 1/2 или 1/3 объекта. Во втором — доли не определены вовсе, пока вы официально не возьметесь за раздел.

"В общей совместной собственности ни один из совладельцев не может считать конкретную часть имущества своей до момента официального раздела", — подчеркнул Козляк.

Он также отметил, что лучшее, что можно сделать о разделе такой недвижимости — это договориться. Если все владельцы вменяемые и готовы к диалогу, заключается договор о разделе имущества или определения долей.

Ранее мы рассказывали, можно ли продать долю в квартире без согласия совладельцев. А также, до какого года можно оформить право собственности на землю в Украине.