Продажа недвижимости — какие условия влияют на размер налогов

В 2025 году продажа недвижимости может принести не только прибыль, но и существенные налоговые расходы. Размер налогов зависит от нескольких ключевых условий: как долго вы владели имуществом, сколько объектов продаете за год, и есть ли документы, подтверждающие первоначальную стоимость.

Новые нормы Закона "О внесении изменений в Налоговый кодекс Украины" изменили подход к определению ставок и льгот — теперь важно не только, какую сумму вы получите за квартиру, но и то, сколько раз вы продаете имущество в год и как долго владели им до этого.

Когда освобождают от налогов при продаже квартиры

Основное правило остается неизменным: первая продажа жилья в год может быть безналоговой. Если владелец владел квартирой более трех лет, он не платит ни налог на прибыль, ни военный сбор.

Если же имущество было в собственности менее трех лет, придется заплатить 5% налога на прибыль и 5% военного сбора.

Как объясняет эксперт по недвижимости Елена Бондарук, налоговые обязательства физических лиц теперь зависят не только от количества продаж, но и от статуса объекта. Она добавляет, что важно фиксировать даты приобретения права собственности, ведь именно этот фактор определяет, будет ли действовать льгота.

Налоги при второй продаже недвижимости

В 2025 году усилен контроль за повторными продажами. Если человек продает второй или следующий объект недвижимости в течение календарного года, налоги значительно возрастают.

В этом случае действуют ставки:

• 18% налога на прибыль;
• 5% военного сбора.

То есть общая нагрузка может достигать 23% от дохода. Это делает повторную продажу менее выгодной и побуждает владельцев тщательно планировать сделки.

"На коммерческую недвижимость налог всегда есть: НДФЛ — 5%, военный сбор — 5%, государственная пошлина — 1%, независимо от того, сколько имущество находится в собственности", — уточнила Бондарук.

Как подтверждение стоимости жилья влияет на налог

Важным моментом является наличие документов о первоначальной стоимости приобретения. Именно они позволяют уменьшить базу налогообложения.

Если, например, квартира была куплена за 1 млн грн, а продана за 1,5 млн грн, то налог 18% и военный сбор 5% начисляются только на разницу в 500 тыс. грн.

Если же первоначальную стоимость подтвердить невозможно, налог рассчитывают с полной суммы продажи. Во избежание этого следует сохранять договоры купли, банковские квитанции и акты оценки.

Какие дополнительные сборы уплачиваются при продаже недвижимости

Кроме основных налогов, продавец и покупатель имеют ряд сопутствующих платежей.

По словам Бондарук, государственная пошлина за нотариальное удостоверение договора уплачивается всегда, и ее размер составляет 1% от оценочной стоимости или суммы договора.

Покупатель, в свою очередь, платит 1% сбора в Пенсионный фонд. Этот платеж осуществляется перед подписанием договора у нотариуса.

Дополнительно могут быть расходы на:

• услуги нотариуса;
• внесение изменений в Государственный реестр вещных прав;
• банковские или страховые комиссии.

Риски занижения стоимости при продаже

Продажа по заниженной цене недвижимости может привести к налоговым рискам. Налоговая служба имеет право проверить реальную рыночную стоимость жилья. Если она окажется выше, чем указано в договоре, налоги могут быть доначислены.

"Фискальные органы все чаще анализируют оценки и реестры сделок. Поэтому лучше действовать открыто, чем потом платить штрафы", — предостерегает Бондарук.

Как сообщалось, стоимость жилья определяется не только очевидными факторами, такими как площадь, район или ремонт. На самом деле, цена формирования гораздо сложнее: она зависит от десятков менее заметных, но важных факторов, которые могут заметно повлиять на конечную рыночную стоимость квартиры.

Также мы сообщали, что в Украине право собственности на недвижимость становится более условным, несмотря на его декларируемую незыблемость. Новые риски возникают из-за действий судов, реестров, финмониторинга и государственных инициатив, ставя под угрозу даже полностью задокументированные объекты.