Продажа дома с неприватизированной землей — возможно ли в 2026

Вокруг продажи дома, который расположен на неприватизированной земле, существует немало мифов. Кто-то говорит, что это вообще незаконно, другие — что достаточно просто "переписать" документы. На самом деле закон такую сделку разрешает, но есть несколько критических нюансов, о которых лучше узнать до визита к нотариусу.

Согласно статье 377 Гражданского кодекса Украины и статье 120 Земельного кодекса, действует принцип единства дома и земельного участка, на котором он размещен. Покупатель здания автоматически получает право пользования участком на тех же условиях, что были у вас.

То есть, если вы пользовались землей на основании права пользования (не будучи собственником), покупатель просто становится на ваше место. Отдельный договор аренды или пользования для этого обычно не нужен — право переходит автоматически.

Кадастровый номер для продажи дома

Хотя земля может быть не вашей, она должна быть идентифицирована в системе. Согласно той же статье 377 ГКУ, в договоре купли-продажи дома обязательно должен быть указан кадастровый номер участка.

Если у вас старый госакт или вообще нет документов на землю, вам все равно придется пройти процедуру присвоения кадастрового номера. Без этого кода нотариус не сможет удостоверить сделку, даже если дом оформлен надлежащим образом.

Исключения при переходе прав на землю

Интересный момент скрывается в ч. 4 ст. 120 Земельного кодекса. Она дает сторонам определенную свободу: в договоре можно прописать особые условия относительно перехода прав собственности на землю, например, что оно не переходит вместе с домом.

Однако даже в таких случаях кадастровый номер остается ключевым условием юридической чистоты сделки. Его отсутствие фактически блокирует продажу.

Ранее мы рассказывали, в каких случаях земля может перейти общине, даже без согласия владельца. А также, как найти свободный пай в Украине в 2026 году.