Продажа жилья за рубежом: кто из украинцев должен заплатить 23% налогов

Многие украинцы рассчитывали, что правило трех лет освободит их от налогов при продаже недвижимости за рубежом. Такая логика работает внутри страны, но не переносится на иностранные активы. Налоговая служба в 2026 году окончательно подтвердила другой подход.

В результате для владельцев жилья возникли неожиданные финансовые обязательства, сообщает Новини.LIVE со ссылкой на юридическую компанию YANKIV.

Налог на продажу недвижимости за границей для резидентов

Ключевая причина недоразумений — разные правила для украинских и иностранных доходов. Льгота по освобождению после трех лет касается только объектов в Украине. Если же квартира или дом расположены за рубежом, доход от их продажи считается иностранным.

Налоговая служба в индивидуальной консультации № 1310 четко объяснила: квартира за границей — это не просто имущество, это источник "иностранного дохода". А для таких доходов льготы о трех годах владения просто не существуют. Ставка составляет 23%, и она не зависит от того, как долго вы были владельцем объекта.

Как рассчитать налог на продажу имущества за границей

Финансовый "сюрприз" заключается в том, что вы платите не с чистой прибыли, а со всей суммы сделки. Если вы купили жилье за 100 тысяч евро, а продали за 110 тысяч, налоговая не позволит вычесть расходы на покупку. Вы должны заплатить 18% НДФЛ и 5% военного сбора со всех 110 тысяч евро.

Для расчета суммы в гривнах используется официальный курс НБУ на день, когда деньги реально упали вам на счет. Это критически важный момент: не дата подписания бумаг у нотариуса, а именно момент получения средств определяет финальную сумму налога в вашей декларации.

Декларирование доходов от продажи недвижимости в другой стране

Если вы продали имущество в 2025 или в начале 2026 года, декларацию об имущественном состоянии нужно подать до 1 мая следующего года. Важно понимать, что вы отчитываетесь не о самом факте владения жильем, а о получении денег.

Даже если вы живете за пределами Украины, но остаетесь ее налоговым резидентом, эта обязанность никуда не исчезает. Игнорирование налоговой может привести к блокировке счетов и крупным штрафам, которые сейчас отслеживаются значительно эффективнее благодаря автоматическому обмену финансовой информацией.

Избежание двойного налогообложения при продаже квартиры

Можно ли не платить дважды, если вы уже отдали часть денег бюджету страны, где была квартира? Да, но с нюансами. Чтобы украинская налоговая зачислила эти расходы, вам нужна официальная справка от иностранного органа с апостилем.

Однако есть "но": зачислить можно только НДФЛ (18%). Военный сбор в размере 5% придется платить в полном объеме в любом случае, поскольку международные соглашения о двойном налогообложении на него не распространяются.

Как сообщали Новини.LIVE, американские владельцы недвижимости снова оказались перед существенным финансовым разрывом, ведь налоговая нагрузка в 2026 году демонстрирует колоссальную неравномерность между регионами. Из-за специфики местного законодательства суммы в чеках могут отличаться в десять раз, превращая географический выбор жилья в ключевой фактор личного бюджета.

Также Новини.LIVE рассказывали, что вместо очередей в кабинетах украинцы все чаще выбирают дистанционный контроль за налогами на имущество, что значительно упрощает жизнь. Такой переход в "цифру" позволяет мгновенно отслеживать начисления и гасить задолженности еще до того, как они превратятся в реальные штрафные санкции.