Расторжение договора аренды земли — что делать совладельцам пая

Кажется, что оформление аренды земли — простое дело. Подписал договор, передал участок в пользование — и все. Но ситуация резко усложняется, когда у земли два или более владельцев. Такой случай довольно распространен после наследования или покупки.

Такой пай находится в общей совместной или общей долевой собственности, отмечает эксперт "Земельного фонда Украины" Сергей Коновалов.

В первом случае доли не определены, во втором — каждый знает, сколько процентов ему принадлежит. Для передачи в аренду требуется согласие всех совладельцев. Поэтому возникает вопрос: что делать, если один совладелец хочет прекратить аренду, а другой — против?

Проблема аренды земли с несколькими собственниками

Закон не позволяет передавать в аренду долю в праве собственности на землю. Объектом аренды может быть только целостный участок, который имеет кадастровый номер и зарегистрирован как отдельная единица.

"Многие думают: 'Мне принадлежит 50%, я сам решу, что с ними делать!' К сожалению, с землей это не работает. Закон не позволяет аренду доли. Арендовать или расторгнуть договор можно только по всему участку", — объясняет Коновалов.

То есть один совладелец не имеет права в одностороннем порядке отменить договор, если другой не согласен.

Как прекратить договор аренды земли по согласию

Самый простой путь — это диалог. Если совладельцы находят общее решение, они могут вместе обратиться к арендатору и подписать дополнительное соглашение о расторжении.

Этот вариант наименее конфликтный и позволяет избежать судебных расходов, потери времени и испорченных отношений.

Как прекратить договор аренды земли через суд

Когда согласия достичь не удается, в ход идут юридические механизмы. Один из совладельцев имеет право подать иск в суд.

Причинами для обращения могут быть:

• отказ другого совладельца расторгнуть договор;
• нарушение арендатором условий пользования землей;
• неуплата арендной платы;
• засорение или использование участка не по назначению.

Суд может расторгнуть договор, если будут доказаны обоснованные основания.

Как прекратить договор аренды земли после разделения

Другой путь — раздел в натуре. В результате каждый совладелец получает отдельный участок с собственным кадастровым номером. Это открывает новые возможности: владелец самостоятельно решает, сдавать ли свою землю в аренду или обрабатывать ее самостоятельно.

Однако разделение требует времени, затрат на землеустроительные работы и может стать отдельным источником конфликтов.

Реально ли быстро прекратить аренду земли с несколькими владельцами

Реальность показывает, что такой процесс не всегда прост.

"Прекратить договор аренды земли, когда у нее несколько собственников — можно, но это процесс не всегда быстрый и простой. Главное — действовать в рамках закона, иметь четкую позицию и не полагаться только на эмоции", — отмечает Коновалов.

Таким образом, скорость и результативность зависит от того, готовы ли совладельцы договариваться. Если нет — остается суд или раздел участка.

Как сообщалось, вопрос прилегающей к частному дому земли (от забора до дороги) постоянно вызывает споры между владельцами участков и местными властями. Хотя многие ошибочно считают эту территорию своей собственностью, изменения в законодательстве и цифровизация земельных реестров в 2025 году делают этот вопрос особенно актуальным для понимания.

Также мы рассказывали, что раздел частного дома между совладельцами — это сложная процедура, которая возникает чаще всего при наследовании или разводе и требует не только согласия всех сторон, но и четкого соблюдения всех юридических и строительных норм.