Собственная квартира за границей: как и где украинцам купить жилье

Приобрести жилье за рубежом для украинцев — более чем реальная цель. Особенно когда рынок недвижимости внутри страны нестабилен из-за войны. Показатели инвестиций в недвижимость за рубежом ежегодно растут. Украинцы покупают недвижимость в основном не только для получения дохода, но и для безопасного вложения капитала, а также в качестве "плана Б" на случай, если придется уезжать.

Какую страну чаще всего выбирают украинцы для инвестиций в недвижимость, какой капитал нужен для поиска жилья за рубежом и на какие основные показатели следует обращать внимание, рассказал эксперт Виктор Забоенко в эксклюзивном интервью Новини.LIVE.

— Насколько реально украинцам купить жилье за рубежом? Какой минимальный капитал должен быть у человека?

Очень интересный вопрос о такой мечте, как жилье за рубежом. Нужно разделить, для чего покупать — человек хочет переехать и где-то жить в безопасности или выбирает инвестиционное жилье и юрисдикцию именно под это. Если вы выбираете, где жить, то это субъективный вопрос — выбирайте там, где вам нравится, где вам по душе страна, язык, культурные особенности.

Если же речь идет об инвестициях, то у меня один совет: если это первая или вторая инвестиция с бюджетом 150–200 тысяч долларов, то нужно выбирать страну, которую знаешь лучше всего.

Первая инвестиция должна быть в страну, которую ты хорошо знаешь и где сможешь разобраться — спросить у кого-нибудь совета, понять, как взаимодействуют между собой районы. Условно говоря, где центр города, где детский сад и т.д.

Подумайте о стране, где у вас много друзей, чтобы было с кем посоветоваться. Ведь если инвестировать в недвижимость в экстравагантных направлениях, условно в Коста-Рике или Таиланде, есть риск наткнуться на что-то очень плохое, потому что вы будете слушать только продавцов, а попросить реального совета не у кого.

Второй совет: если это не первая инвестиция в недвижимость и у вас есть бюджет хотя бы в 500+ тысяч долларов, тогда я рекомендую США. Потому что я здесь узнал, как работает рынок — он безопасен и понятен с концептуальной точки зрения. Я бы выбрал юрисдикцию, максимально прозрачную и безопасную, где капитал будет защищен, где право собственности надежно охраняется, а риск наступления непредвиденного кризиса минимален.

— Какие кризисы уже произошли с украинскими инвестициями?

Например, в Дубае вроде бы неплохой рынок. В 2022–2024 годах все было прекрасно, а 2025–2026 годы — кризис. Никто не ожидал, но это случилось.

То же самое с Турцией — в 2022–2024 годах наблюдались пики инвестиций. Если в Турции в 2022 году украинцы заключили 2 500 тысяч сделок, в 2023 году — 2 700, то в 2025 — 1 500. Падение есть. Поэтому я рекомендую безопасные направления, которые десятилетиями демонстрируют стабильность и надежность.

— Статистика показывает, что украинцы инвестируют в туристические страны?

И да, и нет. Очень сложно составить статистику о том, сколько украинцев инвестируют в разные страны мира, потому что подсчеты ведут только Турция и Польша, а Испания — частично. Но лидером среди украинского рынка и украинских потребителей, инвестирующих за рубежом, является Польша.

По моим подсчетам, в среднем за год украинцы инвестируют в недвижимость за рубежом примерно 3–5 млрд долларов.

Только в Польше украинцы приобрели:

• в 2019 году — 3 000 объектов;
• в 2020 году — 3 000 объектов;
• в 2021 году — 3 500 объектов;
• в 2022 году — 6 000 объектов;
• в 2023 году — 7 000 объектов;
• в 2024–2025 годах — более 9 000 объектов.

Украинцы сейчас составляют половину иностранного рынка в Польше.

В Испании это 2–3 тысячи сделок в год. Точной оценки нет, но динамика немного снижается, так как иммиграция в Испанию остановилась.

— На что следует обращать внимание, чтобы избежать рисков?

Есть три принципа, на которые нужно опираться при любой инвестиции в недвижимость — безопасность, доходность, ликвидность. Если нет безопасности и ликвидности, то доходность уже нестабильна. Например, есть такие страны, как Северный Кипр, где в данный момент может быть доходность. Но что будет с Северным Кипром завтра — непонятно. Это как купить в 2013 году недвижимость в Ялте. Есть такие рынки, которые находятся под риском. То есть каждую потенциальную страну для инвестиций стоит оценивать с точки зрения безопасности, доходности и ликвидности.

Безопасность — это о том, насколько защищено право собственности, насколько работает судебная система, насколько рынок устоялся годами. Ликвидность — это как раз о количестве сделок в месяц или год, есть ли потенциал на рынке. Если вы завтра захотите выйти из рынка, найдутся ли люди, которые захотят у вас купить этот объект. Доходность я всегда ставлю на третий план, потому что это уже следствие того, что мы выбрали.

— Кто может помочь с покупкой жилья за рубежом, где искать профессионального риелтора?

Вот когда вы уже составили шорт-лист, что для вас безопасно, ликвидно и имеет потенциальную доходность, тогда нужно искать риелтора. Он должен помочь сориентироваться в том, как устроены страна, регион, район и т.д. Если говорить о риелторе, то лучше искать местного, если позволяет язык. Если есть определенный языковой барьер, то лучше обращаться к украинцу, который на вашем языке объяснит все детали.

— Какую сумму нужно заложить на риелтора, налоги и все юридические моменты?

Риелторы обычно работают по цене, то есть комиссия уже входит в стоимость, сам продавец платит комиссионные. Иногда бывает, что берут еще 1–2 % с покупателя, но это нечастое явление. Что касается налогов, то это зависит от страны.

— За какие деньги можно купить недвижимость за рубежом, есть ли нюансы: официальный доход, счета в банках, происхождение средств и т. д.?

Зависит от страны, где покупаешь. На уровне стран все заявляют, что принимают только "белые" деньги, но существуют "мутки" и различные механизмы. Не будем вдаваться в подробности, но способы есть. Например, в США существует тысяча и один способ показать, откуда ты взял миллион. В этой стране больше вопросов не о том, как ты завез сюда деньги, а о том, как вывозишь, куда вывозишь, уплатил ли налоги. А когда ввозишь деньги в США, то на механизмы могут закрыть глаза.

— Получают ли украинцы какие-то дополнительные льготы от государств, где у них есть недвижимость?

Есть много стран, которые предлагают в той или иной степени легализацию (легальное пребывание человека в стране — Ред.) через инвестирование средств. Некоторые объекты подходят, некоторые — нет. Та же Турция раньше предоставляла легализацию через покупку определенных объектов в определенных районах.

Что касается США, то если ты купил квартиру в центре Нью-Йорка, это тебе никак не поможет в легализации, ты просто стал инвестором и можешь получать доход. Но это не повлияет на получение грин-карты. В то же время есть объекты даже в Америке, где при условии крупных инвестиций страна может выдать тебе грин-карту. Есть отдельные проекты, где учитывают определенное количество рабочих мест, стратегические интересы и т.д.

— Если между странами возникнет политический конфликт, защищены ли инвестор и жилье?

Наверняка, что на 100% нет. Расскажу на примере Америки. Она запустила несколько программ, чтобы украинцы во время войны приехали и легально проживали. И многие купили здесь жилье. Но если завтра США отменят эти программы, то получится, что у тебя есть недвижимость, а пользоваться ею ты не сможешь.

— Сейчас выгоднее инвестировать в недвижимость за рубежом, чем в Украине в безопасных регионах?

Существуют два взгляда на рынок недвижимости в Украине — если война, и если нет войны. Если нет войны, то в Украине достаточно выгодно инвестировать. При этом доходность хорошая, рынок рос.

Но нужно иметь в виду, что довоенный рынок почти полностью находился в тени. Владельцы недвижимости не платили с нее налоги. Но НБУ и все на государственном уровне работают над тем, чтобы доходы декларировались. Здесь есть два сценария: либо доходность от недвижимости снизится из-за этого налога, либо цены на недвижимость вырастут, чтобы компенсировать расходы на налоги.

Если речь идет о войне в настоящее время, то невозможно предсказать, что будет с вашей недвижимостью. Сейчас доходность может быть выше, чем в европейских странах, но что будет завтра — неизвестно. Вот если это первая или вторая инвестиция, то можно рассмотреть некоторые регионы в Украине. Есть потенциал в том самом Ужгороде. Потенциал может сохраняться, пока идет война, но неизвестно, что будет, когда война закончится.

За рубежом инвестируют те, кто уже в Украине сжигает мосты и уезжает за ее пределы. Или те, кто ищет безопасную базу на всякий случай. Есть также люди, которые формируют нечто вроде наследства для своих детей, которое они смогут им передать.

Ранее Новини.LIVE рассказывали, как купить квартиру по сертификату "єВідновлення". Он действует пять лет с момента получения. В то же время для использования средств после их бронирования установлен отдельный, значительно более короткий срок.

Также Новини.LIVE писали, что будет с ценами на жилую недвижимость в Украине. Себестоимость строительства может вырасти как минимум в 1,5 раза из-за потери металлургического производства и проблем с логистикой. Конечная стоимость будет зависеть также от спроса, финансовых возможностей покупателей и решений застройщиков.