Владелец сменил замки и не пускает в квартиру: что делать жильцу

Человека, законно проживающего в квартире, нельзя просто лишить доступа к жилью из-за смены владельца. Верховный Суд подчеркнул, что принудительное выселение допускается по собственному желанию или по решению суда. Если новый собственник заменил замки и не пускает жильца без его согласия и судебного решения, такое лицо может требовать восстановления доступа к жилью и компенсации.

Об этом сообщает Новини.LIVE со ссылкой на Верховный Суд.

Новый владелец сменил замки в квартире

Спор возник после того, как на ипотечную квартиру наложили взыскание во внесудебном порядке. После этого жилье перешло к новому владельцу, который сменил замки и фактически лишил женщину доступа к квартире.

Женщина ранее законно вселилась в квартиру как член семьи прежней владелицы. Кроме того, у нее было зарегистрированное место жительства в этой квартире.

Владелец знал о ее праве пользования жильем и регистрации еще во время приобретения квартиры. В то же время женщина не соглашалась добровольно покинуть жилье, а решения суда о ее выселении не было.

Суд восстановил право женщины на доступ в квартиру

Женщина обратилась в суд с требованием вселить ее обратно в жилье и компенсировать моральный ущерб.

Суд первой инстанции удовлетворил иск частично. Он постановил вселить женщину в квартиру и взыскал в ее пользу 5 000 гривен в качестве компенсации морального вреда.

Апелляционный суд отменил это решение. По его мнению, прекращение права собственности прежней владелицы привело к прекращению и производного права членов ее семьи на пользование квартирой.

Однако Объединенная палата Кассационного гражданского суда в составе Верховного Суда отменила постановление апелляционной инстанции и оставила в силе решение суда первой инстанции. Речь идет о постановлении от 7 сентября 2026 года по делу № 308/16652/23.

Что сказал Верховный Суд о выселении

Верховный Суд отметил, что выселение может происходить добровольно или в судебном порядке. Если человек самостоятельно освободил жилье, это может свидетельствовать о добровольности.

В то же время просто заменить замки, не впускать человека в квартиру или иным способом фактически лишить его доступа к жилью без его согласия и решения суда нельзя.

В данном деле суд расценил замену замков как фактическое выселение женщины.

Суд также обратил внимание на статью 47 Конституции Украины, согласно которой никто не может быть принудительно лишен жилья иначе как на основании закона по решению суда. Кроме того, право на уважение к жилищу гарантирует статья 8 Конвенции о защите прав человека и основных свобод.

Теряет ли жилец право на квартиру после смены владельца

Верховный Суд особо подчеркнул, что сама по себе смена собственника недвижимости не означает автоматического прекращения права пользования жильем, которое человек приобрел законным путем.

Даже если впоследствии право лица на проживание прекратилось, вопрос о его выселении должен решаться с учетом установленной законом процедуры и пропорциональности вмешательства в право на жилье.

То есть новый собственник не получает автоматического права самостоятельно выселить человека только потому, что квартира перешла в его собственность.

Что может требовать человек, которого фактически выселили

Верховный Суд сформулировал важный вывод: человек, которого выселили с нарушением установленного порядка, может выбирать способ защиты своих прав.

В зависимости от обстоятельств он может требовать:

• возвращения в жилье;
• возмещения убытков;
• компенсации морального вреда.

В данном конкретном деле суд восстановил доступ женщины к квартире и присудил ей 5 000 гривен в качестве компенсации морального вреда.

Таким образом, смена владельца квартиры не означает, что предыдущий жилец может быть просто лишен доступа к жилью. Если человек имеет законное право пользования квартирой, вопрос о его выселении должен решаться в установленном законом порядке.

Верховный Суд изменил подход к таким спорам

В этом деле Объединенная палата ГЦС ВС также отступила от вывода, сформулированного в постановлении Кассационного гражданского суда от 14 мая 2025 года по делу № 159/3927/23.

Ранее Новини.LIVE сообщали, что переименование улицы не обязывает владельца квартиры срочно менять правоустанавливающие документы. Старое название адреса само по себе не влияет на право собственности на жилье. В то же время перед продажей или заключением другой сделки стоит проверить данные в государственном реестре.

Также Новини.LIVE сообщали, как разделить квартиру после развода. Если жилье было приобретено во время брака на общие средства, по общему правилу каждый из супругов имеет право на равную долю. В то же время при определенных обстоятельствах суд может установить иное соотношение долей.