Власна квартира за кордоном: як і де українцям купити житло

Придбати житло за кордоном для українців більш ніж реальна ціль. Особливо, коли ринок нерухомості всередині країни нестабільний через війну. Показники інвестицій в нерухомість за кордоном щороку зростають. Купують українці здебільшого не тільки для заробітку, а для безпечного капіталовкладення, а також для "плану Б", якщо доведеться виїжджати. 

Яку країну найчастіше обирають українці для інвестиції в нерухомість, який капітал треба для пошуку житла за кордоном і на які головні показники звертати увагу, розповів експерт Віктор Забоєнко в ексклюзивному інтервʼю Новини.LIVE. 

— Наскільки реально українцям купити житло за кордоном? Який мінімальний капітал має бути в людини? 

Дуже цікаве питання про таку мрію, як житло за кордоном. Потрібно розділити для чого купувати — людина хоче переїхати й десь жити в безпеці чи обирає інвестиційне житло і юрисдикцію саме під це. Якщо ви обираєте, де жити, то це суб'єктивна історія — обирайте там, де вам кайфово, де подобаються країна, мова, культурні особливості. 

Якщо ж ми говоримо про інвестиції, то в мене порада одна: якщо це перша чи друга інвестиція з бюджетом 150-200 тисяч доларів, то потрібно обирати країну, яку найкраще знаєш. 

Перша інвестиція має бути в країну, яку ти добре знаєш і де зможеш розібратися — спитати в когось пораду, зрозуміти, як взаємодіють між собою райони. Умовно, де центр міста, де садочок і т.д.

Подумайте над країною, де у вас багато друзів, щоб було з ким порадитись. Бо якщо інвестувати в нерухомість екстравагантних напрямків, умовно Коста-Рики чи Таїланду, є ризик натрапити на щось дуже погане, бо ви будете слухати лише продавців, а попросити реальної поради немає у кого. 

Друга порада: якщо це не перша інвестиція в нерухомість і є бюджет хоча б 500+ тисяч доларів, тоді я рекомендую США. Бо я тут дізнався, як працює ринок — він безпечний і зрозумілий концептуально. Я б обирав юрисдикцію максимально прозору і безпечну, де капітал буде захищений, де дуже захищене право власності, а ризик настання непередбачуваної кризи мінімальний. 

— Які кризи вже відбулися з українськими інвестиціями? 

Наприклад, в Дубай ніби непоганий ринок. У 2022-2024 роках все було чудово, а 2025-2026 роки — криза. Ніхто не очікував, але трапилось.

Так само Туреччина — у 2022-2024 роках були піки інвестицій. Якщо в Туреччині у 2022 році українці інвестували 2 500 тисяч угод, у 2023 році 2 700, то у 2025 — 1 500. Падіння є. Тому я рекомендую безпечні напрямки, які десятиліттями демонструють стабільність та безпечність.

— Статистика показує, що українці інвестують в туристичні країни? 

І так, і ні. Дуже важко сформувати статистику, скільки українців інвестують в різні країни світу, тому що підрахунки ведуть лише Туреччина і Польща, Іспанія  — частково. Але лідер серед українського ринку та українського споживача, який інвестує за кордоном — це Польща.

За моїми підрахунками, в середньому на рік українці інвестують в нерухомість за кордоном приблизно 3-5 млрд доларів. 

Лише у Польщі українці купили: 

• у 2019 році — 3 000 об'єктів;
• у 2020 році — 3 000 об'єктів;
• у 2021 році — 3 500 об'єктів;
• у 2022 році — 6 000 об'єктів;
• у 2023 році — 7 000 об'єктів; 
• у 2024-2025 роках — понад 9 000 об'єктів.

Українці зараз складають половину іноземного маркету в Польщі. 

В Іспанії це 2-3 тисячі угод на рік. Ніби немає точної оцінки, але динаміка трішки падає, бо імміграція в Іспанію зупинилась.

— На що звертати увагу, щоб уникнути ризиків? 

Є три постулати на які треба спиратися під час будь-якої інвестиції в нерухомість — безпечність, дохідність, ліквідність. Якщо немає безпечності й ліквідності, то дохідність вже перемінна. Наприклад, є такі країни як Північний Кіпр, де в моменті може бути дохідність. Але що буде з Північним Кіпром завтра незрозуміло. Це ніби як купити у 2013 році нерухомість в Ялті. Є такі ринки, які перебувають під ризиком. Тобто, кожну потенційну країну для інвестицій варто розділити на безпечність, дохідність, ліквідність.

Безпечність — це про те, наскільки захищене право власності, наскільки працює судова система, наскільки ринок витриманий роками. Ліквідність — це якраз про кількість угод на місяць чи рік, чи є потенціал в ринку. Якщо ви завтра захочете вийти, то чи будуть люди, які захочуть у вас купити цей об'єкт.  Дохідність я завжди виношу на третій план, бо це вже похідна від того, що ми обрали. 

— Хто може допомогти з покупкою житла за кордоном, де шукати професійного рієлтора? 

От коли вже ви склали шорт-лист, що для вас безпечно, ліквідно і є потенційна дохідність, то треба шукати рієлтора. Він має допомогти зорієнтувати, як працюють країна, регіон, район і т.д. Якщо говорити про рієлтора, то краще шукати місцевого, якщо дозволяє мова. Якщо є певний мовний бар'єр, то краще звертатися до українця, який твоєю мовою пояснить всі деталі. 

— Яку суму треба закладати на рієлтора, податки та всі юридичні моменти? 

Рієлтори зазвичай працюють в ціні, тобто комісія вже входить у вартість, сам продавець платить комісійні. Іноді буває, що беруть ще 1-2%  з покупця, але це не часта історія. Щодо податків, то це залежить від країни.

— За які гроші можна купити нерухомість за кордоном, чи є нюанси: офіційний дохід, рахунки в банках, походження коштів тощо?  

Залежить від країни, де купуєш. На рівні країн всі декларують, що приймають лише "білі" гроші, але існують "мутки" та різні механізми. Не будемо вдаватися до деталей, але способи є. Наприклад, в США існує тисячу й один спосіб показати, де ти взяв мільйон. В цій країні більше питань не про те, як ти завіз сюди гроші, а як вивозиш, куди вивозиш, чи сплатив податки. А коли заводиш гроші в США, то можуть крізь пальці подивитися на механізми. 

— Чи отримують українці якісь додаткові блага від держав, де вони мають нерухомість? 

Є багато країн, які пропонують якоюсь мірою легалізацію (легальне перебування людини в країні — Ред.) через інвестування коштів. Якісь об'єкти підходять, якісь — ні. Та ж сама Туреччина раніше надавала легалізацію через купівлю певних об'єктів в певних районах.

Щодо США, то якщо ти купив квартиру в центрі Нью-Йорка, це тобі ніяк не допоможе в легалізації, ти просто став інвестором і можеш отримати дохід. Але це не вплине на грін-карту. Водночас є об'єкти навіть в Америці, де за умови великих інвестицій країна може видати тобі грін-карту. Є окремі проєкти, де рахують певну кількість робочих місць, стратегічні інтереси й т.д.

— Якщо між країнами станеться політичний конфлікт, чи захищені інвестор та житло? 

Напевно, що на 100% ні. Розкажу на прикладі Америки. Вона відкрила кілька програм, щоб українці під час війни приїхали та легально жили. І багато хто купив тут житло. Але якщо завтра США скасують програми, то вийде, що в тебе нерухомість є, а користуватися ти нею не зможеш.

— Зараз вигідніше інвестувати в нерухомість за кордоном, ніж в Україні в безпечних регіонах? 

Є два погляди на ринок нерухомості в Україні — якщо війна, і якщо не війна. Якщо не війна, то в Україні досить вигідно інвестувати. При тому, що є хороша дохідність, ринок ріс.

Але потрібно мати на увазі, що довоєнний ринок був майже весь в тіні. Власники нерухомості не платили з неї податки. Але НБУ і всі на рівні держави  працюють, щоб доходи декларувались. Тут є два сценарії: або дохідність на нерухомість спаде на цей податок, або ціни на нерухомість підростуть для того, щоб компенсувати розхід на податки. 

Якщо це війна і в поточний час, то неможливо передбачити, що буде з твоєю нерухомістю. В моменті дохідність може бути більша, ніж в країнах Європи, але що буде завтра — невідомо. От якщо це перша чи друга інвестиція, то можна розглядати деякі регіони в Україні. Є потенціал в того самого Ужгорода. Потенціал може тривати, доки йде війна, але невідомо, що буде, коли війна закінчиться.

За кордоном інвестують ті, хто вже в Україні спалює мости та виїздить за її межі. Або той, хто шукає безпечну базу про всяк випадок. Є також люди, які формують щось на кшталт спадку для своїх дітей, що вони зможуть їм передати.

Раніше Новини.LIVE розповідали, як купити квартиру за сертифікатом "єВідновлення". Він діє п'ять років із моменту отримання. Водночас для використання коштів після їх бронювання встановлено окремий, значно коротший строк.

Також Новини.LIVE писали, що буде з цінами на житлову нерухомість в Україні. Собівартість будівництва може зрости щонайменше в 1,5 раза через втрату металургійного виробництва та проблеми з логістикою. Кінцева вартість залежатиме також від попиту, фінансових можливостей покупців та рішень забудовників.